Zones industrielles : le Cambodge joue sa carte avant l'échéance de 2029

With the scheduled loss of its preferential trade advantages by 2029, Cambodia must reinvent its industrial model. A EuroCham forum bringing together public decision-makers, investors, and European experts provided, on June 9 in Phnom Penh, a clear-eyed assessment of the challenges and opportunities facing the sector.

Zones économique spéciale - Sihanoukville

Plus d'un million trois cent mille travailleurs, dont sept sur dix sont des femmes. Six cent quarante-deux usines réparties dans trente-trois zones économiques spéciales. Ces chiffres, impressionnants en apparence, dissimulent une réalité plus fragile : le modèle industriel cambodgien se trouve à un tournant décisif.

C'est le constat qui a ouvert le Forum sur les parcs industriels et les zones économiques spéciales 2026, organisé par le comité Immobilier & Construction d'EuroCham Cambodia le 9 juin au Novotel Phnom Penh BKK1. Sous l'égide de Michel Cassagnes, directeur général d'Archetype Cambodia, Laos et Vietnam, le débat a réuni représentants gouvernementaux, développeurs, logisticiens et spécialistes de la construction autour d'une question centrale : comment transformer un avantage compétitif fondé sur les coûts en un positionnement industriel durable ?

Une compétitivité à défendre

Kim Kinkesa, directrice générale d'Advantage Property Services, a dressé un panorama de marché qui révèle la vigueur — mais aussi la vulnérabilité — du secteur. Le Cambodge affiche des loyers d'usines à 3,05 dollars le mètre carré par mois, sensiblement inférieurs aux 4,70 dollars pratiqués au Vietnam, et des baux fonciers à long terme accessibles à 69,25 dollars le mètre carré. Les zones économiques spéciales agréées ont attiré 13,8 milliards de dollars d'investissements sur 8 304 hectares.

Les taux d'occupation restent toutefois très contrastés : 90 % à Sihanoukville, mais seulement 42 % dans la province de Banteay Meanchey. Une hétérogénéité qui illustre les déséquilibres persistants entre les zones dotées d'infrastructures robustes et celles qui peinent à attirer des locataires.

« La prochaine phase de développement industriel exigera un écosystème bien plus coordonné — du zonage national aux réseaux logistiques fiables, en passant par la main-d'œuvre qualifiée, l'efficacité énergétique et la confiance des investisseurs. Dans un monde où l'incertitude est devenue la norme, le Cambodge doit construire un écosystème industriel non seulement compétitif, mais résilient. » Kim Kinkesa, directrice générale, Advantage Property Services

L'échéance de 2029 : une bascule structurelle

La grande inconnue qui pèse sur l'ensemble des discussions s'appelle 2029. Cette année-là, le Cambodge sortira officiellement du statut de Pays Moins Avancé (PMA), entraînant la disparition des régimes préférentiels dont il bénéficie aujourd'hui : le programme européen Tout Sauf les Armes et l'accès américain au MFN/GSP. Pour Virak Ouproum, directeur général adjoint de la direction générale de l'industrie au ministère MISTI, le temps presse : le pays doit opérer sans délai une montée en gamme vers des secteurs à plus haute valeur ajoutée — électronique, automobile, ingénierie de précision, agro-industrie — tout en renforçant ses infrastructures, son réseau énergétique et la formation de sa main-d'œuvre.

Face à ce défi, les intervenants ont mis en lumière la complémentarité des deux modèles que sont les zones économiques spéciales — avec leurs facilités douanières, leurs infrastructures mutualisées et leurs incitations à l'investissement — et les parcs industriels non spéciaux, qui offrent davantage de souplesse aux entreprises tournées vers le marché intérieur. La montée en puissance des parcs éco-industriels, capables d'attirer des locataires de qualité tout en répondant aux attentes croissantes en matière de responsabilité environnementale et sociale, s'est imposée comme l'une des pistes les plus prometteuses.

Des standards internationaux comme levier d'attractivité

François Magnier, directeur international et directeur de la conception d'IDEC Group Asia, a présenté des études de cas issues du portefeuille mondial du groupe — plus de 1 500 projets industriels dans 22 pays — illustrant comment la qualité architecturale, la certification LEED et des infrastructures logistiques sur mesure transforment l'attractivité d'un parc. Un modèle de référence pour les développeurs cambodgiens qui cherchent à se positionner sur un segment haut de gamme dans un contexte de concurrence régionale accrue.

Les discussions du second panel — animé par Ross Wheble, vice-président du comité d'EuroCham et directeur de Knight Frank Cambodia — ont abordé le cycle de vie complet d'un parc industriel, du financement à l'occupation, en passant par la planification et la livraison. Fiabilité énergétique, intégration logistique et qualité de construction sont apparus comme les véritables facteurs de différenciation sur un marché en pleine mutation.

« Les fondamentaux sont là : disponibilité foncière à des prix compétitifs, accès à la main-d'œuvre, cadres commerciaux favorables. Mais l'écart entre le potentiel du Cambodge et sa concrétisation en tant que destination industrielle sérieuse tient à la planification et à l'exécution. Des forums comme celui-ci ont de l'importance parce qu'ils mettent ces conversations dans la même pièce. » Ross Wheble, vice-président, comité Immobilier & Construction d'EuroCham Cambodia

Le Forum EuroCham sur les parcs industriels et zones économiques spéciales 2026 était parrainé par Sika, Standard Construction & Engineering (SCE) et Menard.