Entrepôts, express-ways, zones franches : le pari industriel du Cambodge
- La Rédaction
- il y a 1 jour
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Entre expressways flambant neufs, zones économiques spéciales tentaculaires et un aéroport tout juste sorti de terre, le royaume khmer accélère sa mue industrielle. Un rapport publié cette année par realestate.com.kh dresse le portrait d'un marché encore jeune, mais qui ne demande qu'à décoller — à condition de composer avec des faiblesses structurelles bien identifiées.
Il y a encore dix ans, parler de « corridor logistique » à propos du Cambodge aurait fait sourire. Aujourd'hui, le pays s'impose comme l'un des relais discrets, mais bien réels, de la relocalisation industrielle asiatique. C'est ce que documente, chiffres à l'appui, le dernier panorama du marché industriel et logistique publié par la plateforme immobilière realestate.com.kh, qui compile les données de la Direction générale des douanes et accises (GDCE), du Conseil pour le développement du Cambodge (CDC) et du ministère du Commerce.
La martingale du « China+1 »
Le diagnostic tient en une formule éculée mais toujours efficace : le Cambodge profite à plein de la stratégie du « China+1 », cette recomposition des chaînes d'approvisionnement mondiales qui pousse les industriels à diversifier leurs bases de production hors de Chine. S'y ajoutent des coûts opérationnels restés compétitifs face aux voisins régionaux, un accès préférentiel aux marchés européen et asiatique grâce aux régimes EBA (Everything But Arms) et RCEP, ainsi qu'un marché de consommation intérieure en expansion qui dope, à son tour, la demande d'entrepôts et de logistique du dernier kilomètre autour de Phnom Penh.
Le textile-habillement reste le socle historique de l'appareil productif, mais le rapport souligne la montée en puissance de secteurs plus diversifiés : électronique, composants automobiles, fabrication de bicyclettes, agro-transformation et bois-ameublement complètent désormais un tissu industriel moins mono-sectoriel qu'il y a une décennie.
Le grand chantier des infrastructures
Le vrai basculement se joue toutefois sur le bitume et le rail. L'expressway Phnom Penh–Sihanoukville, achevé en 2023, a ramené le trajet vers le port en eau profonde à moins de deux heures, transformant au passage tout le corridor de la Route nationale 4 en colonne vertébrale industrielle du pays. Le nouvel aéroport international Techo, à 24 km au sud de la capitale, doit quant à lui structurer la demande en fret aérien et en chaîne du froid le long de la Route nationale 2.
D'autres chantiers, eux, sont encore en cours : l'expressway Phnom Penh–Bavet doit ouvrir le corridor industriel oriental vers la frontière vietnamienne, l'extension du port de Sihanoukville doit absorber la croissance des volumes d'exportation des zones économiques spéciales, et la ligne ferroviaire sud reliant la capitale au littoral fait l'objet d'une modernisation pour le fret. Le projet le plus spectaculaire reste le canal Funan Techo, cette voie navigable intérieure de 180 km censée relier Phnom Penh à la mer et s'affranchir, pour le fret en vrac, d'un passage par le Vietnam — avec une mise en service annoncée pour 2028.
Phnom Penh, Kandal, Sihanoukville : la carte des opportunités
À l'échelle de la capitale, le rapport identifie huit points chauds, du corridor historique de la Route nationale 4 — qui abrite la zone économique spéciale de Phnom Penh et la plus grande concentration d'usines du pays — au hub logistique émergent de Khan Sen Sok, au nord, prisé des distributeurs de biens de grande consommation et des opérateurs tiers (3PL).
Au-delà des limites administratives de la capitale, la province de Kandal s'impose comme le déversoir naturel de la croissance urbaine, avec des coûts fonciers inférieurs de 20 à 40 % à ceux du centre de Phnom Penh pour un bassin de main-d'œuvre identique. Sihanoukville, seul port en eau profonde du pays, concentre un cluster de zones économiques spéciales à dominante chinoise et régionale, où la demande en entreposage frigorifique serait, selon le rapport, « sévèrement sous-approvisionnée » en 2026. Bavet, à la frontière vietnamienne, joue la carte de l'intégration aux chaînes d'approvisionnement d'Ho Chi Minh-Ville, à 170 km de là, avec des investisseurs taïwanais, coréens et chinois. Poipet, poste-frontière historique avec la Thaïlande, reste moins mature mais offre, selon les auteurs du rapport, un avantage au premier entrant pour qui voudrait s'y positionner sur l'entreposage sous douane — étant précisé que la frontière était fermée à la date du 22 juin 2026.
Cinquante-six zones, 13,7 milliards de dollars
Les chiffres des zones économiques spéciales donnent la mesure de la dynamique engagée : 56 zones répertoriées, dont 33 opérationnelles, portées par 28 développeurs et opérateurs, pour un total de 1 062 projets d'investissement représentant 13,7 milliards de dollars de capitaux engagés et 245 000 emplois directs. Les données, arrêtées par le CDC sur la période 2024-2025, recensent parmi les occupants notables des groupes tels qu'Adidas, Nike, Puma, Coca-Cola, Toyota, Ford, Denso, Yazaki ou encore le constructeur automobile chinois BYD — un panel qui traduit la diversification sectorielle évoquée plus haut, du textile à l'automobile en passant par l'agroalimentaire.
Ces zones offrent aux investisseurs un paquet d'avantages assez classique dans la région : exonérations d'impôt sur les sociétés pouvant atteindre neuf ans, exemptions de droits de douane sur les intrants et équipements de production, infrastructures prêtes à l'emploi, douane et entrepôts sous douane installés sur site, et procédures d'agrément en guichet unique.
Sur le plan commercial, le pays reste massivement tourné vers les États-Unis, qui absorbent 40,8 % des exportations cambodgiennes selon les statistiques douanières citées dans le rapport, loin devant le Vietnam (16,6 %), le Japon (5,5 %) et la Chine (5,4 %). Une concentration qui expose mécaniquement le royaume aux soubresauts de la relation commerciale sino-américaine.
Les zones d'ombre à ne pas sous-estimer
Le rapport ne cède cependant pas à l'euphorie. Cinq risques sont identifiés, avec des degrés de gravité contrastés. En tête de liste, à un niveau de risque jugé élevé : le déficit d'infrastructures — fiabilité électrique et qualité des routes restant inégales en dehors des grandes zones économiques spéciales — et les questions foncières et juridiques, les entités étrangères ne pouvant toujours pas détenir directement de terrain au Cambodge, même si l'adoption récente d'une loi sur les trusts commence à offrir une alternative au traditionnel bail de long terme.
Le rapport pointe aussi, à un niveau de risque jugé moyen, l'incertitude macroéconomique liée aux tensions commerciales sino-américaines — nonobstant la stabilité qu'offre une économie largement dollarisée — ainsi que le retrait partiel de certaines préférences commerciales européennes, qui affecterait déjà certains secteurs exportateurs. Enfin, la pénurie de parcs logistiques de standard international, avec des hauteurs sous plafond encore majoritairement comprises entre 6 et 9 mètres quand l'e-commerce et le stockage à rayonnages réclament du 10 mètres et plus, reste un frein pour les occupants les plus exigeants — même si l'offre progresse.
Un marché « précoce mais en accélération »
C'est la formule retenue par les auteurs du rapport pour résumer l'état du secteur : un marché à un stade précoce, mais en accélération, porté par l'investissement en infrastructures, l'expansion des zones économiques spéciales et une demande d'occupants bien réelle. De quoi, concluent-ils, constituer un dossier de moyen terme convaincant pour les promoteurs et occupants prêts à composer, avec un accompagnement local adéquat, avec les limites actuelles du marché.
Reste à savoir si le Cambodge saura transformer cette accélération en position durable dans la cartographie industrielle de l'Asie du Sud-Est — face à des voisins, Vietnam en tête, qui jouent la même partition avec une longueur d'avance.
Source : « Cambodia Industrial & Logistics Snapshot 2026 », realestate.com.kh, d'après les données de la GDCE, du CDC et du ministère du Commerce du Cambodge.
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