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Cambodge & Pratique : Lorsqu’un étranger souhaite acquérir du foncier dans le Royaume

C’est une question souvent posée et pour laquelle les dispositions légales sont sans ambiguïté. Si la propriété directe de terres au Cambodge n’est pas possible pour les étrangers, il existe toutefois des moyens légaux et reconnus pour faire l’acquisition, sous certaines conditions, de biens fonciers.

La propriété directe de terres par des étrangers est interdite par la loi cambodgienne.
La propriété directe de terres par des étrangers est interdite par la loi cambodgienne

Cependant, il existe des mécanismes qui permettent aux expatriés de posséder et d’exploiter indirectement du foncier dans le Royaume.

La propriété foncière au Cambodge

La propriété privée des terres n’est devenue possible qu’en 1992, lorsque le gouvernement cambodgien a adopté la loi foncière. Les Sangkat locaux délivrent aux Cambodgiens des titres de propriété « Soft Title », qui ne constituent pas une garantie totale de propriété et qui ont donc été remplacés par des « Hard Title » reconnus au niveau national.

En 2001, la nouvelle loi foncière est entrée en vigueur, renforçant encore le droit individuel à la propriété. Depuis lors, de nombreux changements ont été apportés afin de rendre le marché plus dynamique.

Depuis la redistribution des terres en 1992, la propriété foncière peut désormais être détenue au Cambodge au moyen de différents titres de propriété. Ces titres servent de preuve officielle de propriété dans le Royaume. Mais ce qui est intéressant avec les titres fonciers cambodgiens, c’est que même si certains sont reconnus au niveau national, d’autres ne le sont qu’au niveau de l’administration locale.

Mécanismes de propriété étrangère pour les terres au Cambodge

Le droit foncier cambodgien interdit aux étrangers de posséder directement des biens dans le pays, sauf par le biais d’un titre de copropriété. Mais les titres de copropriété pour les unités résidentielles ne concernent généralement que les immeubles et non les terrains. Il existe toutefois des moyens pour les étrangers d'acquérir des terrains au Cambodge.

Via un prête-nom cambodgien ou une société fiduciaire agréée

Cette méthode exige que les investisseurs étrangers « désignent » une personne de nationalité cambodgienne comme étant le propriétaire légal du terrain à acheter. Un « accord fiduciaire » sera conclu entre les deux entités, dans lequel la personne désignée acceptera de détenir la propriété en son nom. Cette méthode est sans doute la forme la plus courante de propriété foncière pour les étrangers en raison de son approche simple et des faibles coûts associés. Cependant, ce n’est pas une méthode conseillée si l’investisseur n’a personne en qui il peut avoir confiance pour détenir son investissement.

Les investisseurs qui souhaitent emprunter cette voie peuvent le faire par l’intermédiaire d’une société fiduciaire agréée au Cambodge.

En janvier 2019, le gouvernement royal du Cambodge a promulgué la loi sur les fiducies renforçant ce régime dans le système juridique qui a débuté en 2013. Les sociétés fiduciaires permettent aux étrangers de posséder légalement des terrains au Cambodge à leur place. Cette méthode est conseillée aux investisseurs qui recherchent un prestataire de services agréé et responsable devant les autorités légales.

Création d’une société de portefeuille foncier

Une société de portefeuille foncier (Land Holding Company, LHC) peut être créée par un étranger qui souhaite acheter des terres dans le cadre d’une coentreprise avec un Cambodgien. Selon la loi, l’étranger doit détenir une participation minoritaire de 49 %, tandis que le partenaire cambodgien doit détenir au moins 51 %. Cela peut sembler contraignant pour un étranger qui cherche à emprunter cette voie, mais le contrôle de la société de crédit foncier peut être entièrement accordé à l’actionnaire minoritaire (l’étranger) par le biais des statuts de la société, d’une procuration spéciale ou d’autres instruments juridiques.

Le seul véritable inconvénient de cette approche est le coût des frais d’enregistrement, les frais administratifs et les charges fiscales prélevés sur la société et les biens.

Concession gouvernementale

Les concessions foncières sont un moyen de posséder une propriété en tant qu’étranger dans le cadre d’un accord avec les autorités gouvernementales. Cela permet aux étrangers d’occuper, d’utiliser et d’exercer légalement des droits sur le terrain en question.

Le gouvernement cambodgien accorde généralement ces droits par le biais de concessions foncières économiques qui sont généralement allouées pour des développements agricoles et industriels. Ces concessions peuvent être prolongées par un bail à long terme.

Les investisseurs doivent consulter le ministère de l’Agriculture, du Conseil pour le développement du Cambodge (CDC), et les autorités provinciales locales approuveront ensuite la demande après avoir étudié les effets sociaux et environnementaux de la concession.

Une fois les premières approbations obtenues, la demande sera transmise au bureau du Premier ministre, où elle sera avalisée par le ministère de l’Agriculture et deviendra un accord de concession officiel. Ce processus peut prendre entre 6 et 9 mois.

Se marier avec un(e) Cambodgien(ne)

Il s’agit d’un autre moyen simple de posséder des terres, qui n’est pas très différent de la structure des prête-noms mentionnée précédemment. Les étrangers mariés à un Cambodgien sont autorisés à acheter des terres dans le Royaume, mais le nom figurant sur le titre foncier ne sera que celui du conjoint cambodgien.

Devenir un citoyen cambodgien

Les lois cambodgiennes sur la propriété foncière réservent aux citoyens cambodgiens le droit de posséder des terres en leur nom. Heureusement, comme dans la plupart des pays, il est possible pour un étranger d'acquérir la nationalité cambodgienne, ce qui constitue sans doute le moyen le plus direct et, par conséquent, le plus sûr de posséder des terres au Cambodge. Tous les détails pour obtenir la citoyenneté par investissement ici...

Quel type de titre ?

Les Soft Title sont les titres les plus couramment délivrés au Cambodge

Ils sont enregistrés et reconnus uniquement au niveau du gouvernement local et sont délivrés par le bureau de district. Ces titres font généralement référence à trois documents susceptibles de prouver la propriété. Il s’agit de la demande d’occupation d’un terrain, d’une lettre de transfert reconnue par les autorités locales ou d’un simple contrat d’achat-vente privé. La demande d’occupation d’un terrain est la demande faite par le possesseur du terrain aux autorités locales. Une lettre de transfert reconnue par les autorités locales est un document que le responsable local a reconnu et signé. Alors que le simple contrat d’achat-vente privé est un accord conclu uniquement entre l’acheteur et le vendeur.

Le Hard Title est le type de preuve de propriété le plus solide

Il est délivré par le bureau de gestion et d’aménagement du territoire. Il contient des informations reconnues par le ministère des terres et le bureau du cadastre à l’échelle nationale. Une taxe de transfert de 4 % est payée lors de la vente d’une propriété.

Un Strata Title est également une forme de Hard Title

Mais, il est le plus souvent accordé sur des développements plus récents. Le Strata Title stipule que les étrangers ne sont pas autorisés à acquérir un bâtiment entier et que la propriété étrangère est limitée à 70 % des unités dans tout bâtiment en copropriété.

Les Hard Title font également référence à trois types de certificats. Il s’agit du certificat de droits d’utilisation et d’occupation des terres, de celui de possession de biens immobiliers et du certificat de propriété de biens immobiliers. Les certificats de droits d’utilisation et d’occupation des terres sont appelés « chicken feather titles – titres de plumes de poulet » parce que l’image d’une plume y est imprimée. Il s’agit des titres délivrés aux propriétaires avant la promulgation de la loi foncière.

Le certificat de possession d’un bien immobilier est délivré si l’enregistrement foncier a été initié par un propriétaire dans une zone où l’enregistrement foncier systématique n’a pas encore été effectué par le gouvernement. C’est ce qu’on appelle « l’enregistrement foncier sporadique ». Ce document ne comporte généralement pas le plan de la propriété.

Le certificat de propriété immobilière est délivré après un enregistrement foncier systématique par le gouvernement. Contrairement au certificat de possession de biens immeubles, il comporte une carte indiquant l’emplacement et les limites du terrain.

Obtenir un Hard Title par sécurité ?

Les Soft Title peuvent être transformés en Hard par le biais d’un « enregistrement foncier sporadique ». Le coût de cette opération dépend de l’emplacement et de la taille de la propriété.

Comment les étrangers protègent-ils légalement leur propriété foncière ?

Lorsqu’un bien est détenu par un prête-nom cambodgien, les étrangers doivent conclure un accord de prête-nom avec le citoyen cambodgien. Les prête-noms khmers doivent également accorder aux étrangers un bail à long terme. Une hypothèque doit être constituée et enregistrée sur le titre de propriété. Les étrangers doivent également détenir le titre de propriété original. Pour éviter tout malentendu en cas d’accident ou de décès, le prête-nom devrait également rédiger un testament ou des documents justificatifs.

Si la propriété revient à une société foncière, il est important de conclure des documents de protection du « nominee ».

La société devrait être tenue d’accorder à l’étranger un bail à long terme. Comme dans le premier scénario, une hypothèque doit être prise et enregistrée sur le titre de propriété, et un testament ou des documents justificatifs doivent également être préparés.

Comme dans la plupart des pays, les lois cambodgiennes continuent d’évoluer pour répondre à la demande des investisseurs locaux et internationaux.

Ainsi, le fait de se tenir au courant, de préférence auprès de professionnels reconnus, peut éviter bien des ennuis et même apporter un retour sur investissement correct.

Garder confidentielle l’identité des propriétaires de biens immobiliers

Il peut être possible de garder confidentielle l’identité des propriétaires de biens immobiliers au Cambodge. Selon les pratiques actuelles du ministère de l’Aménagement du territoire, de l’Urbanisme et de la Construction, pour effectuer une recherche officielle de titres fonciers au ministère, le consentement du propriétaire du terrain est nécessaire.

Par conséquent, si le propriétaire refuse de donner son consentement, il ne sera pas possible d’effectuer une recherche officielle.

Toutefois, dans le cas où une personne dispose d’une copie d’un nouveau formulaire de certificat de titre portant un code QR, toute personne peut confirmer le propriétaire du terrain en scannant le code QR et en confirmant les détails du terrain à l’aide de la plateforme en ligne du ministère, qui est accessible au public.

Sources : Cambodiarealestate.com.kh — Tilleke & Gibbins

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