Les changements spectaculaires du paysage commercial des principaux centres urbains du Cambodge s’accompagnent d’une évolution des habitudes des consommateurs, et l’augmentation des revenus et du nombre de HNWI (High Net Worth Individuals) contribue à façonner l’expansion commerciale des villes.
Croissance spectaculaire
Les nouveaux développements de centres commerciaux tels que Chip Mong Sen Sok Mall, Chip Mong 271 Mega Mall, Prince International Plaza et AEON 3 ne sont qu’un petit aperçu du type de nouveaux centres commerciaux et de l’expérience client qui émergent dans le Royaume.
Le document « Cambodia Market Insights », proposé par l'agence immobilière CBRE pour le troisième trimestre 2022 suggère que l’occupation des commerces de détail était d’environ 70 % et que les magasins physiques restaient très demandés, une tendance contraire à plusieurs centres-villes où de nombreux magasins de rue connaissent un certain déclin.
Au Cambodge, la concurrence s’est également intensifiée avec les magasins d’alimentation au détail. Des franchises comme 7 Eleven se sont rapidement étendues au Cambodge et même Prince Supermarket cherche à agrandir son réseau et à ouvrir plus de 100 magasins franchisés en 2023, 150 étant prévus d’ici à la fin de 2024, et ce sur un marché très concurrentiel.
Makro a doublé sa capitalisation boursière avec ses énormes mégastores, avec des prévisions pour construire jusqu’à trois sites dans la capitale, le plus récent vient d’ouvrir à Chroy Changvar.
La vente au détail au Cambodge
Les derniers rapports de The Mall Company donnent un aperçu de la croissance de l’espace de vente au détail et de loisirs au Cambodge - la vente au détail devient une combinaison de vente pure et de divertissement. Le concept vise à faire vivre des expériences immersives dans les centres commerciaux afin de stimuler le trafic piétonnier.
Outre les destinations de loisirs autonomes (minigolf, parcs, musées immersifs), il existe un large éventail de centres commerciaux intégrant de nouveaux parcs d’attractions Indoor & pool, des aquariums ou d’autres parcs d’attractions à la pointe de la technologie.
Le rapport Retail Insights -The Mall Company de novembre 2022 indique :
Au troisième trimestre 2022, l’offre existante de commerce de détail liée à l’animation à Phnom Penh a atteint 33 310 m².
Les cinémas de la capitale représentent désormais 78,4 % de l’offre totale existante de commerces de détail au troisième trimestre 2022 (26 101 m²).
Les terrains de jeux intérieurs, les parcs à thème intérieurs, les salles d’arcade et les centres de bowling occupaient ensuite les plus grandes surfaces de vente au détail à Phnom Penh.
Le rapport conclut également que 77 % des milléniaux préfèrent dépenser pour des expériences plutôt que pour des produits et que 40 % des membres de la génération Z ont les mêmes aspirations.
Selon l'expert immobilier Simon Griffiths : « AEON 1 est un format de centre commercial traditionnel. AEON 2 est allé beaucoup plus loin en introduisant le “retailtainment - détail&loisirs” comme concept central dans tout le centre commercial. Avec le lancement d’Aeon 3, on se dirige encore plus loin avec ce concept. »
L'essor des centres commerciaux à Phnom Penh
L’essor des centres commerciaux dans la capitale, en particulier dans certains quartiers de la ville, a forcé le développement de nouvelles voies d’accès et de transport et a même incité des lotissements urbains à voir le jour à proximité.
Dans le sud de Phnom Penh, le Chip Mong Megamall 271 et Aeon 3 sont tous deux d’immenses centres commerciaux modernes. Avec 2,2 milliards de dollars d’investissements consacrés aux infrastructures publiques, cette zone de la ville attire ainsi les investissements immobiliers à grande échelle.
Le document « Retail Insights Edition » ne donne qu’un aperçu de cette croissance du commerce de détail dans le sud de la capitale, qui englobe les districts de Meancheay et de Dangkao.
En résumé, la zone a connu :
Cinq centres commerciaux modernes achevés et ouverts
Trois centres de commerce de détail modernes sont en cours de développement
Un centre commercial « moderne » est actuellement en attente
Au total, neuf centres commerciaux modernes sont attendus d’ici 2024
En l’espace de quelques années, la surface commerciale est passée d’environ 10 000 m² en 2019 à 82 843 m² en 2022. Entre 2023 et 2024, 157 902 m² supplémentaires de nouvelles surfaces commerciales devraient être ajoutés.
En ce qui concerne les perspectives d’avenir positives du sud de la capitale, le rapport indique :
« Ayant une offre relativement faible de commerces modernes pendant de nombreuses années, le sud de Phnom Penh connaîtra une augmentation substantielle de ce type d'espace au cours des deux prochaines années. Avec l’arrivée de nouveaux centres commerciaux majeurs, l’offre dans le sud de Phnom Penh sera de plus en plus supérieure à la demande, créant ainsi un paysage commercial hautement compétitif. Avec une telle augmentation de l’offre de commerces modernes de 190,6 % d’ici 2024. Des pressions à la baisse sur les loyers des commerces de détail vont probablement se produire, en particulier pour les emplacements non privilégiés dans les projets commerciaux existants et nouveaux. »
Le commerce de détail de luxe prêt à se développer
Si l’on ajoute à cela les assurances renouvelées du gouvernement selon lesquelles le Royaume sera un pays à revenu intermédiaire élevé d’ici 2030, ainsi que les lois sur l’investissement et la bonne croissance économique annoncées, on constate également une augmentation du nombre de HNWI (High Net Worth individuals).
Le rapport de Capgemini en 2021 indique que le Cambodge compte désormais plus de trois mille millionnaires — le commerce de détail et les franchises doivent également tenir compte de l’évolution de la richesse et de la dynamique des consommateurs.
L’alimentation et les boissons, ainsi que la mode, restent les principales sources d’expansion des parts de marché dans la croissance du commerce de détail au Cambodge.
Le complexe Naga 3 poursuit son développement, mais les plans initiaux prévoyaient que le site soit également relié au centre commercial souterrain déjà existant NagaCity Walk, qui relie NagaWorld et NagaWorld 2 et propose plusieurs marques de moyenne et haut de gamme.
Confluences a également annoncé son partenariat avec le géant de la vente au détail de produits de luxe Bluebell et le cabinet de conseil CGHP Beespoke pour lancer le premier marché de luxe français au premier trimestre 2023 à The Peak — un centre commercial de plus de 12 000 m2.
« Le Beau Marché Français —In the mood for Spring » sera lancé du 17 au 26 mars 2023 et devrait être un précurseur de l’ouverture officielle du centre commercial prévue pour septembre 2023.
En ce qui concerne les opportunités régionales, Knight Frank, dans son rapport Asia-Pacific Outlook 2023, considère la région comme attractive et prévoit que « dans la majeure partie de la région, le rythme de croissance continuera à se normaliser ».
Il y aura sans aucun doute des défis et des difficultés de croissance au Cambodge, mais un marché de la vente au détail plus diversifié et plus conscient des besoins des consommateurs, l’augmentation des revenus disponibles et le fait que les promoteurs et les propriétaires de commerces de détail restent à l’affût des technologies du futur et utilisent des expériences immersives, tout cela est de bon augure pour une scène de la vente au détail qui devrait faire d’énormes bonds en avant dans les années à venir.
Avec l'aimable autorisation de Realestate.com.kh
