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Dossier & Immobilier : Se tourner vers les logements abordables, là où la demande devient forte

Bien que le secteur de l’immobilier ait ralenti, le marché des logements abordables et le segment de la gamme moyenne inférieure sont florissants, car ils répondent aux besoins des Cambodgiens, qui aspirent à une vie de qualité à mesure que leurs revenus augmentent.

Le gouvernement annonce que 800 000 logements à loyer raisonnable devront être construits pour répondre à une demande croissante d’ici 2030.
Le gouvernement annonce que 800 000 logements à loyer raisonnable devront être construits pour répondre à une demande croissante d’ici 2030.

C’est une statistique assez inhabituelle, à l’échelle mondiale », explique Lawrence Lennon, directeur général de CBRE Cambodge, aux promoteurs et aux acteurs de l’immobilier en évoquant la population cambodgienne, où les générations Y et Z, c’est-à-dire les personnes âgées de 11 à 40 ans, représentent 55 % du total.

En moyenne, la population est âgée de 27 ans, ce qui est remarquable par rapport à ses homologues asiatiques, explique M. Lennon, qui recommande aux promoteurs d’examiner comment le mode de vie, la capacité de dépense actuelle et future de ces générations évolueront dans les cinq à dix prochaines années.

En tant que tel, il est important que les acteurs du secteur prennent en considération la démographie pour savoir où se situe le futur marché, non seulement pour les commerces, mais aussi pour les propriétés résidentielles.

« Cela implique que les unités devront être plus petites, abordables ou dans le milieu de gamme. C’est de là que viendra la demande la plus probable au cours des prochaines années », prédit-il.

Les raisons pour lesquelles la population est jeune font partie des questions que les institutions et les chercheurs ont abordé dans de nombreuses études au cours de la dernière décennie.

Parmi ces études, certaines affirment que la population cambodgienne, qui s’élevait à environ 15,5 millions de personnes en mars 2019, a subi les conséquences du génocide des années 1970 qui a anéanti plus de deux millions de personnes.

À cela se sont ajoutés de faibles taux de fécondité ainsi qu’une pénurie d’hommes adultes, qui ont involontairement affecté le taux de croissance au début des années 1980, comme le souligne une étude de la Banque mondiale intitulée « L’héritage socio démographique de la période des Khmers rouges au Cambodge » en 2006.

Aujourd’hui, sa population jeune, mais relativement peu nombreuse a donné lieu à un dividende démographique qui, selon les experts, devrait être exploité pour assurer la croissance économique à long terme. Selon la Banque mondiale, le produit intérieur brut par habitant se situait à 1 540 dollars en 2020, soit près du double des 786 dollars de 2010.

Cette expansion reflète une croissance régulière de la capacité de revenu de la population, ce qui indique une demande pour de meilleures conditions de vie, en particulier dans la capitale où quelque 800 000 nouvelles unités sont nécessaires pour répondre aux besoins en matière de logement d’ici 2030, évoquait le gouvernement il y a quelques années.

À cela s’ajoute le niveau d’urbanisation du Cambodge, qui est de 24 %, plus faible que celui du Vietnam et de la Thaïlande, qui avoisine les 40 %. Plus de deux tiers de la population cambodgienne vit encore dans les zones rurales.

Généralement, lorsque la population urbaine augmente, les besoins en logements, commerces, bureaux et autres segments suivent, affirme M. Lennon.
Généralement, lorsque la population urbaine augmente, les besoins en logements, commerces, bureaux et autres segments suivent, affirme M. Lennon.

« De même, le revenu des ménages a tendance à augmenter en même temps que le travail des individus évolue vers des industries liées aux services, plus rémunératrices — ce qui renforce ces tendances. Comme l’urbanisation est faible… cela indique qu’il y a une bonne marge de progression », ajoute-t-il.

Ces facteurs, ainsi que la jeunesse de la population cambodgienne, ont incité les promoteurs locaux à accorder plus d’attention à ce segment de marché. Toutefois, il convient de noter que ce pivot est également soutenu par des incitations telles que la suppression du droit de timbre de 40 % pour les promoteurs qui lancent des projets de plus de 100 logements abordables.

Compte tenu de la nature même des logements à faible coût et du fait qu’ils doivent être accessibles à toutes les couches de la société, en particulier aux groupes à revenu faible ou moyen, le prix des unités se situe entre 25 000 et 30 000 dollars. Toutefois, la fourchette de prix est ouverte à l’interprétation, les promoteurs qualifiant leurs logements d’abordables s’ils demandent 40 000 dollars pour un logement de deux chambres et 50 000 dollars pour un trois chambres.

Alors que les logements de milieu de gamme peuvent coûter entre 100 000 et 150 000 dollars, estime le PDG de Khmer Real Estate Co Ltd, Kim Heang.

Mais les promoteurs considèrent que les unités résidentielles, y compris les condominiums, coûtant jusqu’à 400 000 dollars, sont considérées comme des logements de milieu de gamme, ce qui brouille la définition exacte de ces unités sur le marché immobilier. Au cours des trois dernières années, quelques projets abordables à grande échelle ont fait irruption sur le marché, notamment Worldbridge Homes Co Ltd (avec des unités coûtant moins de 30 000 $) et Arakawa Co Ltd.

Petit bénéfice, grand avantage

Les Cambodgiens envisagent d’accéder à la propriété une fois qu’ils ont un emploi ou qu’ils se marient et fondent une famille, fait remarquer Ieng Sotheara, cofondateur d’Arakawa, dont l’entreprise est à l’origine du projet Arakawa Residence, d’une valeur de 70 millions de dollars, dans la commune de Teuk Thla, district de Sen Sok.

Cependant, beaucoup n’ont pas les moyens de se les offrir, car elles sont hors de leur portée, d’où leur entrée dans ce segment, qui vise à garantir que les locaux disposent de logements de qualité.

« La plupart de nos acheteurs sont des petits entrepreneurs, des fonctionnaires ou des employés de bureau, ainsi que des parents qui souhaitent offrir une maison à leurs enfants », dit-il, précisant qu’environ 2 000 unités sur un total de 3 100 ont été vendues.

Construit par le promoteur japonais Arakawa, qui aurait été impliqué dans le développement controversé de White City dans le centre-ville, le projet de logements abordables comprend des studios d’une chambre et des appartements de deux chambres dont le prix varie entre 30 000 et 62 000 dollars.

M. Sotheara affirme que le projet est « une bonne solution d’hébergement » pour les acheteurs, car ils peuvent acquérir une maison avec une mise de fonds de zéro intérêt de la part du promoteur et une hypothèque bancaire avec un ratio de paiement de 30:70.

« Nous ne réalisons pas beaucoup de bénéfices en construisant des unités abordables en raison du coût élevé du terrain, des matériaux de construction, qui doivent être de bonne qualité, ainsi que du coût de la main-d’œuvre.

« Nous voulons nous assurer que les Cambodgiens possèdent une vraie maison, c’est la raison pour laquelle nous réalisons ce projet, car il leur est bénéfique », déclare-t-il.

Correction des prix

D’après les données de CBRE, partagées lors de son événement Fearless Forecast, plus de 50 % des 258 projets de la catégorie des filets verts, c’est-à-dire ceux en cours de construction, étaient dans le segment résidentiel l’année dernière.

Cette année, la société de services et d’investissement en immobilier commercial prévoit l’entrée de 13 000 unités sur le marché, la plupart étant des logements abordables.

Certes, ces catégories sont actuellement le moteur du secteur immobilier, mais l’excès de zèle dans le développement de projets de moyenne gamme a plutôt entraîné une offre excédentaire d’unités, comme sur le marché haut de gamme, un héritage qui remonte à l’époque pré-Covid.

L’excès de logements dans les deux segments a entraîné en moyenne une correction de 10 % du prix de vente demandé, souligne M. Lennon.

De même, le prix de vente moyen des propriétés foncières, telles que les villas, a connu une « baisse significative », probablement en raison des difficultés liées au fait d’être dans le « segment supérieur du marché ».

Pour cette raison, CBRE ne prévoit qu’une cinquantaine de lancements de projets dans l’année.

Cependant, le segment du marché abordable a conservé son influence avec « très peu de changements » au cours des dernières années, explique Lennon, étant donné qu’il est fortement soutenu par les acheteurs locaux.

Heang, de Khmer Real Estate, en témoigne, déclarant que le Covid-19 n’a pas modifié les prix en raison de la demande constante, et espère augmenter le prix de vente de « 3 % tous les six mois ».

Son entreprise, qui a débuté comme agent immobilier, évaluateur et gestionnaire de projet en 2007, s’est diversifiée dans le développement immobilier avec la construction de la résidence Borey KS, un petit projet de 328 unités abordables, dans le district de Kien Svay, à Kandal..

Environ 180 unités ont été achevées, le reste étant attendu pour le milieu de l’année prochaine. Contrairement à d’autres promoteurs, il ne propose pas de financement aux acheteurs, mais les oriente vers des banques partenaires avec lesquelles il a signé un protocole d’accord, afin d’obtenir des prêts à hauteur de 80 à 90 % du prix d’achat total.

Entre-temps, des plans sont en cours pour le développement de Borey Vimean Samnang, comprenant 445 villas « luxueuses » sur le boulevard Win Win, près de Chroy Changvar à Phnom Penh.

Bien qu’il affirme qu’il soit difficile d’estimer le taux de croissance du segment abordable à court ou moyen terme, M. Heang précise que Phnom Penh compte environ trois millions d’habitants et qu’elle accueille environ 200 000 nouveaux arrivants chaque année.

«... Près de 70 % de la population, soit environ 12 millions de personnes, ont moins de 43 ans, de sorte que la demande de logements est forte, en particulier pour ceux de Phnom Penh et des environs », ajoute-t-il.

À cet égard, il estime que les « maisons pour les personnes à faible revenu, également connues sous le nom de maisons pour les jeunes » sont les plus demandées sur le marché actuel et dans le futur.

Cela dit, il ne s’attend pas à un changement de tendance dans le développement de logements abordables par les étrangers, car ils se concentrent davantage sur les projets haut de gamme, en raison de leur rentabilité.

Réutilisation du parc excédentaire

En ce qui concerne le secteur immobilier dans son ensemble, M. Lennon de CBRE a déclaré au Post qu’il était essentiel pour les promoteurs de tenir compte du fait que « le marché fonctionne par cycles » - ce cycle est parfois appelé « cycle d’expansion et de contraction » - lorsqu’ils explorent les catégories à poursuivre.

En outre, tout développement immobilier a un « lead time », qui est la période nécessaire pour passer de « l’étude au lancement du développement ».

« En tant que tel, comme pour toutes les entreprises, le timing est essentiel. Une évaluation minutieuse est nécessaire pour prendre en compte l’offre ou la demande, existante et future, lors de la formulation d’une stratégie de développement appropriée, ainsi que la période de temps nécessaire pour mettre en œuvre cette stratégie », dit-il.

À l’heure actuelle, le marché des condominiums connaît un ralentissement, avec seulement quatre nouveaux projets l’année dernière, et une compression des prix demandés dans le haut et le milieu de gamme d’environ 10 % en glissement annuel.

Selon M. Lennon, ces changements reflètent le sentiment des promoteurs et l’impact de la pandémie sur la demande.

« Pour le haut de gamme du marché des appartements en copropriété, cette demande provient souvent d’acheteurs étrangers, mais beaucoup d’entre eux ne peuvent pas se rendre au Cambodge actuellement ou peuvent avoir été affectés par la pandémie ou même par les développements en cours sur le marché immobilier chinois ».

« La demande est donc à la traîne. Cela dit, s’il est soigneusement étudié et positionné par rapport au marché, il n’est pas exclu qu’un projet lancé en 2022, dont le développement prend deux à trois ans, entre sur le marché avec des perspectives très différentes », observe-t-il.

D’un autre côté, le marché de la propriété foncière a enregistré 65 lancements en 2021 et les prix de tous les types d’unités, autres que les villas individuelles, se sont maintenus.

« C’est un bon exemple de l’endroit où se trouve une grande partie de la demande domestique pour le segment résidentiel, dans le bas et le milieu de gamme du marché. Pour les promoteurs qui sont en mesure d’obtenir des terrains dans les banlieues de Phnom Penh, en particulier dans des endroits où les infrastructures sont en développement, il reste des opportunités rentables », affirme-t-il.

Toutefois, il suggère aux promoteurs de tenir compte de « l’emplacement, du positionnement, de la proposition de valeur, de la conception, des commodités et des conditions de paiement compétitives » qui permettront aux projets de se différencier dans un espace de plus en plus concurrentiel.

Cela va dans le sens du secteur actuel du milieu de gamme qui est le segment « le plus saturé » ou « le plus occupé », comme le souligne Kinkesa Kim, directeur associé de CBRE, notant que certains promoteurs ont commencé à se détourner de ce segment pour se consacrer au développement de logements abordables.

Si le Covid-19 a perturbé le cycle normal du secteur immobilier, il a également permis un certain « espace pour respirer » et un ralentissement, car il était « vraiment chaud » en 2018 à 2019, en particulier dans les segments résidentiels, de bureaux et de détail.

« Ainsi, la pandémie a permis au marché de respirer et d’absorber une partie de l’offre excédentaire existante comme nous le voyons maintenant, avec des opportunités en 2022 étant la réaffectation de certains de ces espaces dans potentiellement quelque chose de plus orienté », dit-elle.

Kinkesa affirme que CBRE a observé un grand intérêt de la part d’investisseurs étrangers ainsi que d’investisseurs locaux qui souhaitaient transformer l’espace pour un usage industriel et logistique, des centres de santé ou d’éducation et même des cuisines collectives.

« Les promoteurs peuvent envisager d’utiliser ces espaces en 2022, afin d’exploiter le parc existant et d’approuver l’utilisation de l’espace… certains de ces utilisateurs pourraient améliorer cette réutilisation », conclut-elle à propos des perspectives pour cette année.

Sangeetha Amarthalingam avec notre partenaire The Phnom Penh Post

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