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Débat : Quel avenir pour l'immobilier cambodgien dans les 10 ans à venir ?

Sous le thème « Perspectives du secteur de l’immobilier et de la construction au Cambodge en 2023 et au-delà », le Grand Débat organisé mercredi dernier par la chambre de commerce américaine au Cambodge a réuni plusieurs personnalités du monde des affaires et du secteur immobilier dans le royaume pour partager leurs points de vue et discuter des perspectives actuelles et de la croissance envisageable au cours des cinq à dix prochaines années.

Devant une centaine de participants, les intervenants du débat ont fait part de leurs impressions sur l’état actuel du secteur, ainsi que sur son avenir dans les cinq à dix prochaines années.

Rappelons que la croissance économique rapide du pays au cours des dernières années a entraîné une forte augmentation de la demande de logements et d’immobilier commercial, faisant du secteur une possibilité d’investissement attrayante.

Cependant, l'immobilier cambodgien se trouve actuellement confronté à certaines difficultés, avec une hausse des taux d’intérêt et une baisse de l’engagement des investisseurs internationaux.

La première table ronde, qui avait pour sujet le marché immobilier d'aujourd’hui, réunissait Mme Kinkesa Kim, directrice associée chez l’agence CBRE Cambodge ; M. Ranarith Iv, directeur général (Cambodge) de la RHB Bank ; Dr Ben Li, fondateur et président d’Urban Village & Factory Phnom Penh et M. Anthony Galliano, Président d’AmCham Cambodge.

Pour commencer, Anthony Galliano, a attiré l’attention sur les conditions difficiles du marché, avec une baisse des prix d’environ 15 % en ce qui concerne les bureaux et locaux commerciaux, une hausse des taux d’intérêt et une offre excédentaire. Il a demandé d’emblée aux participants s’il était opportun d’acheter aujourd’hui des biens immobiliers.

Le Dr Ben Li a indiqué que le ralentissement mondial de 2022 était dû aux États-Unis et à la Chine, mais que le PIB du Cambodge devrait encore croître de plus de 4 à 5 % dans les années à venir. Selon lui, le marché s’est orienté vers la demande locale de propriétés résidentielles, notamment dans les condominiums de bas et moyen de gamme, et s’est éloigné de l’immobilier de luxe, « ce qui est une bonne chose », a-t-il précisé.

Dr Ben Li, fondateur et président d'Urban Village & Factory Phnom Penh
Dr Ben Li, fondateur et président d'Urban Village & Factory Phnom Penh

Pour effectuer un achat immobilier, le Dr Li suggère de prendre en compte le gain en capital, le rendement locatif et les fluctuations potentielles des devises. Selon lui, le rendement locatif reste fort, et le dollar américain demeure stable, ce qui fait de l’immobilier un investissement qui reste sans aucun doute assez lucratif.

Lorsqu’on lui demande s’il faut louer ou acheter, le Dr Ben Li pense qu’il est important de tenir compte du rendement locatif. Bien que le rendement de Phnom Penh ait chuté de 8 à 6 %, il reste intéressant par rapport aux autres capitales de la région.

Concernant le risque que les promoteurs ne livrent pas leurs projets à temps ou pas du tout, le Dr Ben Li suggère d’examiner les antécédents de celui-ci et de se méfier des nouveaux acteurs sur le marché.

Mais, définitivement, pour le Dr Ben Li, le secteur immobilier cambodgien a du bon, car les promoteurs se sont tournés vers les acheteurs locaux et il y a une croissance de la population et de l’urbanisation à Phnom Penh.

Pour le banquier, M. Ranarith Iv, il est envisageable de rester optimiste, mais les coûts élevés du financement risquent de causer un problème de liquidité, ce qui rend difficile l’accès aux prêts pour ceux qui souhaitent acheter des biens immobiliers.

M. Ranarith Iv, directeur général (Cambodge) de la RHB Bank
M. Ranarith Iv, directeur général (Cambodge) de la RHB Bank

Selon lui, le retour du tourisme et des investissements étrangers en provenance de Chine constitue un signe positif, mais avec des banques offrant plus de 7 % de dépôts à terme, les taux de prêt risquent de dériver au-delà des rendements locatifs moyens au Cambodge (8 %).

Pour Mme Kinkesa Kim, directrice associée chez l’agence CBRE Cambodge, la décision d’acheter un bien immobilier dépend de la raison de l’achat et de la source de financement, car chaque situation est différente. Si un acheteur potentiel cherche à vivre dans la villa ou l'appartement qu'il vient d'acheter :

« C’est le bon moment pour l’envisager, mais s’il s’agit d’un investisseur, les dépôts à terme peuvent offrir en ce moment des rendements plus élevés. »

Mme Kinkesa Kim pense également que la plupart des Cambodgiens sont des acheteurs par nature mais que le marché se situe actuellement au creux de la vague. Aussi, pour éviter le risque de voir des projets inachevés, Mme Kinkesa suggère d'acheter des unités terminées pour éliminer complètement ce risque.

Mme Kinkesa Kim, directrice associée chez l’agence CBRE Cambodge
Mme Kinkesa Kim, directrice associée chez l’agence CBRE Cambodge

Concernant le retour des acheteurs chinois Mme Kinkesa pense qu’il s’agit d’une bonne chose, mais que le secteur est mieux adapté aux acheteurs locaux et que les fondamentaux du marché restent solides, même après une tendance au déclin au cours de ces trois dernières années.

La seconde table ronde, ayant pour sujet le marché immobilier cambodgien dans les cinq à dix prochaines années, réunissait M. Arnaud Darc, fondateur et PDG de Thalias Hospitality ; Mme Catherine Chan, fondatrice et directrice exécutive d’Urban Village & Factory Phnom Penh ; S.E. Long Dimanche, gouverneur adjoint de la province de Preah Sihanouk et M. Thomas O’Sullivan, PDG de realestate.com.kh

La discussion a été lancée par Thomas O’Sullivan qui a évoqué la possibilité d’un réajustement du marché immobilier entre 2021 et 2022. Selon lui :

« Avant la pandémie, certains développements étaient tout simplement surévalués. Cependant, au cours des trois dernières années, les prix ont baissé, rendant la propriété plus accessible aux acheteurs cambodgiens et à un plus grand nombre d’investisseurs internationaux. »

À propos de l'état actuel du marché, M. O'Sullivan estime que « le marché connaît un regain d'intérêt au début de 2023 et les prix sont beaucoup plus proches de la réalité. C'est certainement un marché d'acheteurs à présent, avec beaucoup de bonnes affaires disponibles .»

M. O'Sullivan estime que 41 000 condominiums ont été achevés au Cambodge et que 34 000 autres le seront dans les cinq prochaines années.

Catherine Chan, fondatrice et directrice exécutive d’Urban Village & Factory Phnom Penh
Catherine Chan, fondatrice et directrice exécutive d’Urban Village & Factory Phnom Penh

Selon Catherine Chan, le marché de l'immobilier doit augmenter après que la Réserve fédérale américaine eut émis tant de dollars au cours des trois dernières années, plus de 1 000 milliards...

« Ces fonds doivent être investis quelque part, l'urbanisation est également en hausse au Cambodge et la monnaie chinoise est largement utilisée, ce qui favorise les investissements. », dit-elle.
M. Arnaud Darc, fondateur et PDG de Thalias Hospitality
M. Arnaud Darc, fondateur et PDG de Thalias Hospitality

Arnaud Darc a partagé ses perspectives positives sur l'économie cambodgienne, en avançant :

« L'économie cambodgienne se porte bien après le COVID et ces quelques années difficiles. La Banque mondiale prévoit une croissance de plus de 6% cette année. Le Cambodge est un pays jeune et résilient qui va rebondir fortement après ces trois dernières années. »

L’homme d’affaires a souligné l’importance de l’emplacement et du prix lors d'un investissement : « L’emplacement et le prix du bail sont essentiels. J’ai souvent constaté que les centres commerciaux pratiquaient des prix élevés et, depuis que ces prix ont baissé, nous pensons que cela peut être intéressant pour le secteur de l’hôtellerie ».

Le gouverneur adjoint de la province de Preah Sihanouk, S.E. Long Dimanche
Le gouverneur adjoint de la province de Preah Sihanouk, S.E. Long Dimanche

Ensuite, le gouverneur adjoint de la province de Preah Sihanouk, S.E. Long Dimanche, a évoqué l’avenir de sa région :

« Sihanoukville cherche maintenant à rebondir après l’ouverture récente de la voie rapide et est prête à accueillir davantage de touristes et d’investisseurs. Le gouvernement prévoit de dépenser plus de 400 millions de dollars dans le cadre du nouveau plan directeur de la ville, et nous nous attendons à ce que la population passe de 300 000 habitants aujourd’hui à 1 million d’ici 2030. »

Il a également abordé la question brûlante des bâtiments inachevés dans la capitale provinciale et précisé :

« Nous devons nous tenir à présent à une ligne directrice pour résoudre le problème des bâtiments inachevés à Sihanoukville, nous pensons qu’ils sont plus de 1 000. Certains d’entre eux n’avaient pas de permis de construire et d’autres pas de système de drainage adéquat. Ces bâtiments devront être démolis ».

Catherine Chan a évoqué de son côté la nécessité de redorer le blason de Sihanoukville en proposant un « rebranding » pour améliorer son image internationale. Selon elle, il est essentiel de travailler avec les médias.

« C’est important pour toutes les villes, y compris Phnom Penh, car les investisseurs considèrent l’ensemble du pays, donc si nous pouvons promouvoir Siem Reap, Sihanoukville et Phnom Penh, cela aidera le pays tout entier à se développer. »

Thomas O’Sullivan a ensuite interrogé le panel sur le manque de durabilité des promoteurs au Cambodge et a demandé s’ils pensaient que cela allait changer dans les années à venir. Catherine Chan a répondu :

« En tant que promoteurs, nous voulons rendre à la communauté ce qu’elle nous a donné. Par exemple, à The FACTORY, nous avons choisi d’utiliser nos locaux pour en faire le plus grand espace de co-working de la ville au lieu d’un espace commercial, afin de fournir une plateforme aux moins de 30 ans. »

S.E. Long Dimanche a de nouveau abordé le problème des bâtiments inachevés à Sihanoukville et décrit les mesures prises pour s’assurer que le développement se fera de manière durable.

« Nous devons d’abord établir une base de données des projets d’investissement, comprenant les détails des propriétaires, les emplacements, le statut de développement et la zone à laquelle ils appartiennent. Ensuite, nous devons nous engager dans une proposition commerciale et une consultation avec toutes les parties prenantes pour évaluer correctement si le bâtiment peut être achevé ou doit être démoli », a-t-il expliqué.

Avant de répondre aux questions du public, les panélistes se sont accordés à dire que la confiance des investisseurs dans le gouvernement cambodgien et l’amélioration de la réputation du Cambodge dans le monde demeuraient cruciales pour la bonne santé et la croissance du secteur. Ils ont reconnu que, parfois, des obstacles à court terme pouvaient être nécessaires pour réaliser des progrès à long terme.

Pour répondre à une question de l’homme d’affaires et philanthrope bien connu, Mengly Jandy Quach concernant la mauvaise réputation du Cambodge à l’étranger, Arnaud Darc a répondu que la situation n’était pas encore idéale en termes d’image médiatique, mais que la situation évoluait dans le bon sens avec « une image qui s’améliore progressivement ».

CG et H.White - avec notre partenaire CIR

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