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Cambodge & Immobilier : La prolifération des borey et leur financement : une source d'inquiétude ?

L’essor du bâtiment est généralement le signe d’une économie en pleine croissance, mais derrière tout cela se cache peut-être une certaine inquiétude quant à l'essor du crédit, les promoteurs offrant des financements aux acheteurs à des taux plus élevés, une activité que la banque centrale qualifie de « shadow banking ».

L'augmentation des logements de type " borey " - avec commodités incluses - a mis les promoteurs en ébullition pour répondre à la demande croissante. Photo Sangeetha Amarthalingam
L'augmentation des logements de type " borey " - avec commodités incluses - a mis les promoteurs en ébullition pour répondre à la demande croissante. Photo Sangeetha Amarthalingam

Au début de l’année, la société immobilière et d’investissement CBRE Cambodge a prédit que, d’ici à la fin de 2022, 300 nouveaux projets de construction de résidences entreraient sur le marché, 400 autres étant attendus l’année prochaine. Si certains sont menés par des promoteurs déjà installés, beaucoup d’entre eux comprennent de nouveaux acteurs dans cette catégorie, soit en se diversifiant à partir d’un autre segment immobilier, soit en étant totalement nouveaux dans le secteur.

La demande de logements de type borey ou de propriétés foncières résidentielles mixtes, en particulier d’unités de coût faible à moyen, a été phénoménale au cours des dernières années.

Les chiffres récents en témoignent. Par exemple, 39 projets ont été lancés au cours des six mois précédant le mois d’avril 2022 et, entre avril et juin, il y a eu 10 nouveaux lancements et 7 achèvements. Avec les nouveaux lancements, 1 000 unités supplémentaires devraient s’ajouter à l’offre actuelle.

D’ici le deuxième trimestre de 2022, environ 1 700 unités auront été achevées, soit 37 % de l’offre totale prévue cette année.

Tendances

Selon le développeur William Naramore, qui possède deux projets de borey dans le district de Kambol de la capitale, il faut s’y attendre. Selon lui, Phnom Penh connaît une croissance démographique continue — quelque 100 000 personnes s’installent dans la ville chaque année.

« Il est de plus en plus difficile et coûteux d’acheter un logement à proximité du centre-ville. Il est donc probable que les banlieues en périphérie de la ville continueront à se développer dans les années à venir », déclare le propriétaire et PDG de Borey Williams Co Ltd.

Une forte impulsion, c’est certain, mais le retour sur investissement des projets de forage est également un stimulant majeur pour les promoteurs existants et nouveaux. Pour l’instant, l’indice global des maisons résidentielles a baissé de 2,9 % en glissement annuel en mai 2022, tout comme l’indice pour Phnom Penh (en baisse de 2,8 %), selon les données de l’indice des prix de l’immobilier résidentiel.

Développé par la Banque Nationale du Cambodge (BNC) et le Fonds monétaire international, l’indice suit les fluctuations des prix des unités résidentielles neuves et existantes, ainsi que les prix des terrains des unités résidentielles, permettant à la BNC de surveiller le secteur, d’analyser les données et de formuler des politiques de développement, si nécessaire, afin de réduire les risques et maintenir la stabilité macroéconomique.

Pour Lawrence Lennon, directeur général de CBRE Cambodge :

« Sans aucun doute, les rendements sont encore assez sains, surtout si les projets sont situés dans des endroits moins centraux où les prix des terrains sont relativement bas. Ou peut-être parce que le promoteur a acheté le site de développement il y a longtemps à des prix extrêmement compétitifs. Le terrain est généralement le composant le plus cher d’un projet immobilier, les rendements sont donc encore potentiellement très intéressants ».

Cela dit, Lennon pense que les rendements vont commencer à se comprimer à mesure que le marché devient plus compétitif.

« Donc, je m’attends à ce que ces derniers soient d’environ 30 %, mais je prévois qu’ils commencent lentement à diminuer à mesure que le marché devient de plus en plus compétitif, que les prix des terrains augmentent et que la pression de l’inflation et de la concurrence des prix s’accroît », précise-t-il.

Des taux plus élevés non réglementés

Bien que la croissance du développement immobilier reflète une augmentation des revenus et de l’épargne des Cambodgiens, qui sont désormais en mesure d’acheter leur propre maison, elle peut susciter des inquiétudes quant à la croissance du crédit dans le secteur immobilier, tant du côté de l’offre que de la demande.

C’est sur cette constatation que la BNC a tiré la sonnette d’alarme sur ces risques en 2018, préoccupations qui reflétaient une période où le secteur connaissait un boom de la construction.

Borey en construction à Phnom Penh
Borey en construction à Phnom Penh

Dans son examen de la stabilité financière pour 2021, la BNC souligne que le secteur de l’immobilier et de la construction a été « fortement endetté » au cours de la dernière décennie et qu’il fallait « examiner de plus près les risques » qui en découlent. Le crédit au secteur de l’immobilier et de la construction représentait un cinquième des prêts bruts des banques, et plus d’un tiers si l’on inclut les prêts hypothécaires personnels, indique la BNC.

Compte tenu de la croissance importante du crédit bancaire aux secteurs, le risque lié à l’immobilier (qui prend en compte les prêts aux deux secteurs, et l’hypothèque) est monté à 33 % l’année dernière, contre 22 % en 2016.

Il n’est pas certain que ce taux tienne compte de la croissance du crédit dans le secteur de l’immobilier, où le financement par les promoteurs immobiliers est fourni aux acheteurs de maisons. Ce secteur n’est pas réglementé par la Banque Centrale, mais par le « Real Estate Business and Pawnshop Regulator (REBPR) ».

Cependant, le financement par les promoteurs, qui est proposé à des taux d’intérêt plus élevés — environ 12 à 13 % — par rapport aux prêts bancaires à environ 7 %, n’est pas non plus réglementé par le REBPR.

Risques

Au fur et à mesure que les projets se multiplient, des inquiétudes concernant le risque de crédit sont apparues, aggravées par un manque de visibilité à ce sujet. La BNC a déjà qualifié cette activité de « shadow banking », et a demandé une coordination plus étroite des autorités compétentes pour assurer une croissance durable et inclusive du secteur.

Dans le même temps, la BNC surveille de près l’évolution du secteur de la construction et de l’immobilier et tout impact potentiel sur le secteur bancaire.

Selon l’économiste de la Banque Centrale, Oudom Cheng, les risques de crédit existent lorsque les options de financement ne nécessitent pas de garanties et une évaluation correcte de la capacité à payer les échéances du prêt hypothécaire.

Avec des projets de type borey, les promoteurs doivent élaborer des stratégies pour attirer les acheteurs. S’il existe de nombreux moyens d’y parvenir, la facilité de financement semble être le choix le plus attrayant pour les clients, déclare M. Oudom, ajoutant :

« De nos jours, de nombreux projets de borey offrent des options de financement très attrayantes et peut-être même moins d’exigences en matière de documentation. Par exemple, les clients ne sont pas tenus de produire des garanties et de verser un acompte important. Il leur suffit de prouver qu’ils sont en mesure de payer les mensualités de l’hypothèque. Cela va à l’encontre des pratiques des banques qui exigent à la fois des garanties et une évaluation stricte de la capacité de paiement ».

M. Oudom explique également qu’en regardant en arrière, lorsque la restructuration des prêts a été menée dans le secteur bancaire pour alléger le fardeau des emprunteurs, il a noté que les clients étaient ceux qui étaient censés avoir fait l’objet d’une évaluation correcte de leur capacité de paiement, et qui ont pourtant été touchés par la pandémie.

Avec l’augmentation du nombre de projets de borey, la concurrence pour attirer les clients s’intensifie également, et les options de financement faciles sont susceptibles d’inciter les clients potentiels à saisir l’opportunité d’avoir leur propre maison ou d’investir.

« De toute évidence, les vulnérabilités existantes dévoilées par la pandémie ne se sont pas estompées tandis que le nouveau risque de crédit a probablement tendance à augmenter », conclut M. Oudom.

Exigences

Il existe deux types de licence de promoteur. Selon le directeur général du REBPR, Chou Vannak, la majorité des licences de développement sont de type 2, ce qui permet aux développeurs de percevoir un acompte de 1 % de la part des clients. Le type 1 exige que les promoteurs achèvent leur construction avant de pouvoir vendre leurs unités.

Créée l’année dernière sous l’égide de l’Autorité des services financiers non bancaires du ministère de l’Économie et des Finances (MEF), le REBPR est chargée de surveiller les activités du secteur, ainsi que le secteur du prêt sur gage.

Avant la délivrance d’une licence, le Prakas 089 stipule que les promoteurs doivent disposer d’un capital de 500 000 dollars, posséder un compte de développement du logement et déposer 2 % du coût total de la construction du projet auprès d’une banque commerciale.

En outre, les promoteurs immobiliers doivent avoir enregistré leur entreprise et élaboré un « business plan » complet.

Selon l’ampleur et la taille du projet, les promoteurs sont tenus de demander un permis auprès du département provincial ou municipal de l’économie et des finances (moins de 30 villas ou appartements) ou auprès du ministère pour des projets de plus de 30 villas ou appartements.

Borey en construction à Phnom Penh
Borey en construction à Phnom Penh

Le retrait des dépôts n’est autorisé que lorsque le projet est achevé à 70 % ou plus, et pour les projets en plusieurs phases, les promoteurs ne peuvent retirer le dépôt pour financer la phase suivante que lorsque la phase existante est achevée à 50 %.

En 2021, le REBPR a enregistré 57 licences de développeur et 39 licences au cours des sept premiers mois de 2022. L’année dernière, l’investissement total en capital s’est élevé à 1,34 milliard de dollars, la somme s’élevant à 583,25 millions de dollars entre janvier et juillet de cette année.

À ce jour, Vannak affirme qu’aucun développeur n’a été mis sur liste noire pour ne pas avoir respecté les exigences fixées par le REBPR :

« S’ils ne répondent pas à ces exigences, nous ne leur délivrerons pas de licence », dit-il, tout en conseillant aux consommateurs de n’acheter que des projets autorisés. En effet, il existe des « mécanismes intégrés » dans le processus de demande ainsi qu’une supervision pour atténuer le risque. En cas de litige, le REBPR peut demander au tribunal d’intervenir et de rendre un verdict en dernier recours.

Kheang Puthy, président de l’Association cambodgienne de l’immobilier (CREA), estime que la garantie de 2 % n’est pas suffisante pour « assurer » l’ensemble d’un projet, car « si quelque chose ne va pas, ce sera très difficile ». Elle devrait être portée à 5 % pour contenir le risque, suggère-t-il.

Investisseur dans plusieurs projets immobiliers dans le pays, M. Puthy affirme que le financement offert par les promoteurs est quelque peu inévitable en raison du fait que les acheteurs de maisons sont soit non bancarisés, soit inéligibles aux prêts bancaires.

« En fait, les promoteurs veulent que leurs clients aillent à la banque, mais ces dernières ne couvrent pas toujours la totalité du prix d’achat », explique M. Puthy.

Par conséquent, un titulaire de licence de type 2 permet aux promoteurs d’offrir un financement aux acheteurs de maisons, ce qui est devenu la « norme » pour les constructeurs de borey.

« La licence de type 2 permet aux promoteurs de vendre et de construire leur projet en même temps. Il n’y a pas de limite à l’acompte maximum qu’un client peut verser. Par exemple, un promoteur peut offrir des remises pour inciter les clients à payer la totalité de la propriété en une seule fois ou proposer aux clients des plans de paiement échelonné », explique M. Vannak de la REBPR, ajoutant :

« Actuellement, la majorité des promoteurs proposent des options de paiement intégral ou par tranches jusqu’à la fin de la construction, ainsi que des versements à long terme. De nombreux promoteurs se sont aussi associés à des banques locales pour offrir aux clients l’accès à des prêts hypothécaires ».

Sur la base de la répartition pour 2021, M. Vannak déclare que 16 % des acheteurs ont effectué des paiements initiaux, 46 % ont signé des plans de paiement à court terme pendant la période de construction, 21 % avaient des plans de paiement à tempérament avec les promoteurs et 17 % ont demandé un financement bancaire.

De janvier à juillet 2022, 18 % ont opté pour un paiement initial, 33 % pour un plan de paiement à court terme, 34 % pour un plan à long terme avec le promoteur et 15 % pour un financement bancaire.

Bien que les plans de paiement soient conclus avec les promoteurs, M. Vannak souligne que « ces solutions ne sont pas des prêts accordés par les promoteurs », ajoutant que la BNC proposerait une meilleure évaluation du niveau de risque de crédit du secteur du logement.

Pourquoi offrir des prêts ?

Selon M. Puthy de l’ACI, les promoteurs veulent que leurs projets se vendent bien, tout en rappelant que certains clients peuvent ne pas avoir de compte bancaire. Pour réduire le risque qu’ils recherchent des prêts informels, les promoteurs proposent plutôt des prêts internes. À ce titre, M. Puthy estime que des efforts supplémentaires devraient être déployés pour améliorer les connaissances financières des Cambodgiens.

Quoi qu’il en soit, dit-il, la proportion de promoteurs offrant des prêts a été ramenée à 40 %, contre 50 % auparavant.

« C’est environ 60 - 40 maintenant, les banques étant le plus grand fournisseur de prêts. Il est préférable et plus sûr de s’adresser à ce type de prêteur. »

Le promoteur Naramore affirme qu’une majorité de leurs clients recherchent un financement par prêt immobilier pour acheter une maison. « Nous demandons entre 20 et 30 % d’acompte, et ils peuvent financer le reste par le biais de l’un de nos prêteurs partenaires. Nous proposons des options de financement internes, mais uniquement à très court terme, jusqu’à 24 mois », dit-il.

À l’inverse, de nombreux « grands acteurs » proposent une option de financement interne, qui « peut ou non » être réalisée avec une institution financière sous une marque, telle que « New World MFI ou Chip Mong Bank ».

« De nombreux promoteurs ont des relations bancaires qui leur permettent d’emprunter sur leurs développements à un taux modéré auprès des banques locales, et d’étendre le crédit aux clients à un taux d’intérêt plus élevé.

« Cela réduit les obstacles à l’accession à la propriété pour les clients en leur offrant un accès facile au crédit par l’intermédiaire du promoteur sans qu’ils aient besoin de demander un prêt immobilier à la banque », explique Naramore.

Il précise que pour les promoteurs qui disposent d’un modèle viable pour offrir un financement interne, cela leur donne « beaucoup plus » de contrôle ainsi que des revenus supplémentaires provenant des intérêts et enfin un risque faible.

Les banques qui accordent des prêts immobiliers à leurs clients finissent par « avoir des prêts immobiliers sur toutes les propriétés ». Si un client fait défaut, elles se retrouvent avec un bien qu’elles doivent « vendre de force », ce qui peut entraîner une perte. C’est la raison pour laquelle les banques craignent tant de faire de mauvaises opérations et sont traditionnellement très conservatrices. Il est donc très difficile pour de nombreux clients d’obtenir un crédit immobilier auprès d’un prêteur traditionnel.

En revanche, si un promoteur accorde un crédit à un client et que ce dernier manque à ses engagements, il reprend la maison, effectue les réparations nécessaires, puis revend l'habitation au prix du marché, généralement plus élevé que le prix de vente initial », explique-t-il.

Borey en construction à Phnom Penh
Borey en construction à Phnom Penh

Anthony Galliano, PDG de Cambodian Investment Management Co Ltd, observe que les Cambodgiens deviennent progressivement plus avisés dans ce domaine.

Cependant, il existe encore un large segment du marché qui se concentre sur « l’obtention du produit qu’il souhaite, sans tenir compte du coût, notamment en ce qui concerne le financement ».

Il estime que les emprunteurs peuvent être plus intéressés par le caractère abordable d’un paiement mensuel pour obtenir le bien, plutôt que par les intérêts payés, et les conditions, y compris les intérêts payés sur une période plus longue plutôt que plus courte, et la comparabilité des taux.

« Si un acheteur immobilier ne parvient pas à obtenir un prêt auprès d’une banque, qui sera au taux et aux conditions de paiement du marché, alors cet emprunteur présente certainement un risque de crédit plus élevé et sera à la merci de conditions plus mauvaises et de mesures plus punitives en cas de défaillance », affirme-t-il.

Tout le monde est perdant

M. Galliano souligne également qu’il n’est un secret pour personne que les grands promoteurs qui ont offert un financement ont un lien avec les banques, que ce soit par une forme de propriété au sein de leur propre groupe, un partenariat ou une relation d’emprunt.

Il est « plutôt habituel », dit-il, que les promoteurs prennent des dépôts et exigent des versements échelonnés dans le temps ou des paiements d’étape.

« Personnellement, je n’aime pas acheter un bien immobilier à moins qu’il ne soit déjà construit et qu’il ait fait la preuve de sa qualité, de sa durabilité et de son bon fonctionnement », ajoute-t-il.

Si le développement de propriétés flambant neuves attire généralement les acheteurs, leur prix est plus élevé, elles sont présentées comme des petits paradis et font l’objet d’une promotion « incessante » par le promoteur et les agents.

« Pourtant, le risque de retard d’achèvement, de faillite potentielle du promoteur et de qualité inconnue à l’achèvement est inévitable », confie-t-il.

Faisant écho à Galliano, le promoteur Naramore déclare que de nombreux nouveaux promoteurs peuvent avoir une expérience substantielle, mais que le contraire est « probablement vrai aussi ».

« Je connais plusieurs projets de développement qui ont été lancés, qui ne se sont pas bien vendus et qui ont ensuite cessé leurs activités sans jamais avoir terminé leur projet. Tout le monde est perdant dans ce genre de scénario… le client, le promoteur, l’investisseur, les banques, le gouvernement avec les pertes de recettes fiscales, les propriétaires fonciers de la zone et même la réputation de la zone », dit-il.

En outre, de nombreux promoteurs utilisent une stratégie de marque « moi aussi », qui n’a généralement pas d’écho auprès des clients. Ce type de stratégie peut aboutir à ce que de nombreux acteurs proposent un produit non différencié qui ne se bat que sur les prix, ce qui réduit les marges et la valeur globale pour le client.

Si les promoteurs tentent de rivaliser principalement sur les coûts, ils peuvent être tentés d’utiliser des matériaux de qualité inférieure, de lésiner sur le contrôle de la qualité en raison des coûts de personnel et d’essayer d’éviter de payer des taxes ou d’obtenir des permis et des enregistrements.

« De nombreux Cambodgiens se rendent compte, parfois à leurs dépens, qu’on en a souvent pour son argent », conclut-il.

Sangeetha Amarthalingam avec notre partenaire The Phnom Penh Post

Photographies par Christophe Gargiulo

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