La Chambre de commerce européenne organisait récemment son forum sur les grands immeubles, Cambodia Investment Review était le partenaire presse officiel de l’événement qui a accueilli les principaux experts du secteur au Cambodge.
Phnom Penh et Sihanoukville ont connu une augmentation rapide du nombre de gratte-ciel depuis 2005, le plus haut bâtiment actuel, « The Peak », comptant 55 étages et la tour Mesong, en cours de construction, 71 étages.
Le thème commun du forum était de veiller à ce que les futurs immeubles de grande hauteur à Cambodge soient durables dans leur développement, leur entretien et leur impact global sur l’environnement.
Pen Sophal, secrétaire d’État au ministère de l’Aménagement du territoire, de l’urbanisme et de la construction (MLUPC), a ouvert le forum et a demandé aux promoteurs de garder à l’esprit la culture, la tradition et les styles architecturaux khmers lors de la conception de nouveaux bâtiments :
« Je voudrais appeler les promoteurs immobiliers, les constructeurs, les concepteurs de projets, ainsi que les directeurs de travaux, à prêter une attention particulière à l’esprit de la culture nationale dans leurs œuvres architecturales. Ils devraient donner la priorité à la durabilité et au développement vert, conformément aux réglementations sur l’urbanisme, la construction et l’environnement »
« Ils devraient assumer la responsabilité du développement et de la préservation de l’identité nationale avec la culture et la civilisation khmères, et la noble tradition de notre nation », a-t-il ajouté.
Le directeur général du département général de la construction du ministère, S.E. Dr Chhann Sorphal, a donné un aperçu de la loi de 2019 sur la construction et des récents sous-décrets pertinents dans le secteur.
Les grands immeubles, actuellement définis comme ayant 12 étages ou plus par le MLUPC et 18 étages ou plus par la société d’immobilier commercial CBRE, ont une courte histoire dans le Royaume, la tour Canadia de 32 étages ayant été la première à être construite en 2005.
Un environnement économique incertain
Alors que l’optimisme dans le secteur a légèrement rebondi après le COVID-19, Lawrence Lennon, directeur général de CBRE, a conseillé aux parties prenantes d’adopter une approche prudente dans un contexte de hausse de l’inflation, de guerre Russie-Ukraine et de problèmes géopolitiques supprimant l’économie mondiale.
Il a déclaré que l’économie pourrait être dans « l’œil du cyclone » avec une menace de récession mondiale à l’horizon et a noté que les coûts des matériaux pour les promoteurs ont augmenté d’environ 20 à 30 pour cent depuis le début de COVID-19.
M. Lennon a ajouté qu’une réorientation vers le marché intérieur serait un choix judicieux pour les acteurs de l’industrie :
« Phnom Penh s’est transformée en une ville presque méconnaissable, ce qui soulève des questions sur la durabilité, la qualité de la construction, la santé et la sécurité, et la viabilité économique des grands immeubles face à une offre excédentaire »
« En tant que professionnels de la construction immobilière et du développement urbain, nous avons le grand honneur de façonner l’avenir de la ville et, par conséquent, la vie de ses habitants. Nous devons travailler ensemble pour faire de Phnom Penh un lieu prospère, sain et intéressant où il fait bon vivre. Les secteurs privé et public doivent collaborer pour encourager la diversification de l’économie cambodgienne, accroître la durabilité et créer un environnement urbain plus vivable et unique », a-t-il ajouté.
Selon CBRE, le taux d’occupation des bureaux à Phnom Penh est actuellement de 66,9 %, les loyers des bureaux de premier ordre s’élevant à 22,3 dollars par mètre carré et le prix de vente moyen des appartements haut de gamme à 2 671 dollars par mètre carré.
La durabilité après le développement rapide
Saibal Das Chowdhury, le cofondateur et PDG d’Urbanetic, qui était en visite depuis Singapour, a déclaré dans son discours que l’utilisation du big data et de la planification directrice numérique pourrait aider Phnom Penh à se développer de manière plus durable.
« Le rôle du gouvernement est très important pour construire un avenir durable , a-t-il déclaré. Parmi les principales priorités figurent la protection de la vie, le soutien aux énergies vertes, le maintien de la fraîcheur dans les villes, ainsi que la surveillance et la préservation de l’environnement naturel ».
Susanne Bodach, directrice générale de BEE Incorporations, a présenté les différentes certifications environnementales disponibles et a plaidé en faveur de la mise en œuvre de nouvelles technologies pour surveiller et contrôler les environnements intérieurs.
Par exemple, elle a mentionné que 90 % des coûts d’exploitation d’un bâtiment sont imputables au personnel, mais que la qualité souvent médiocre de l’air dans les environnements intérieurs peut réduire considérablement la productivité. Par ailleurs, les deux tiers des coûts d’exploitation d’un grand bâtiment typique sont consommés par les systèmes de refroidissement.
Vannak Seng, secrétaire général de la mairie de Phnom Penh, a confié qu’il travaillait avec M. Bodach pour aider à définir un Phnom Penh plus durable. Il a rappelé que le premier plan directeur de la ville datait de 1932 et avait été conçu avec l’aide de ressortissants français pour une population de 300 000 habitants. Depuis, la population de la ville a énormément augmenté et les besoins ont évolué.
La gestion immobilière des grands immeubles
Pour clore le forum, le directeur général de The Mall Company, Simon Griffiths, a animé une table ronde sur les défis et les risques de la gestion immobilière des grands immeubles.
Le panel a convenu qu’une réglementation plus stricte était nécessaire en ce qui concerne les frais de service afin de garantir un entretien correct des grands immeubles.
Selon les intervenants, les frais de service ne sont pas couramment payés dans les grands immeubles et les occupants ne veulent pas payer pour une gestion immobilière de qualité, ce qui entraîne une baisse de l’entretien et de la valeur des immeubles.
Jovany Antonio, consultant en gestion immobilière, a déclaré que les occupants lésinaient sur les coûts de gestion immobilière et repoussent les projets d’entretien à plus tard en faveur de profits rapides, ce qui fait chuter la valeur de ces propriétés.
Ratanak Siv, directeur principal de la gestion immobilière chez Urbanland Asia Investment, a ajouté : « Si votre immeuble est de catégorie A, mais que votre service de gestion est de catégorie C ou C —, que le service à la clientèle n’est pas excellent, que les parties communes et les installations communes ne sont pas bien entretenues, qui voudrait vivre dans cet immeuble ? C’est pourquoi la gestion immobilière joue un rôle crucial. »
Harrison White avec notre partenaire Cambodia Investment Review