La ville côtière de la province de Sihanouk a besoin de repartir sur de nouvelles bases pour aller de l’avant. Un nouveau plan directeur pourrait être la solution pour se débarrasser de son image ternie et devenir le Shenzhen du Sud.
La croissance, soutenue par le boom du secteur des casinos et des services, a vu les investissements étrangers affluer vers des projets immobiliers et d’infrastructure, ce qui a également provoqué l’afflux d’immigrants chinois lorsque le Cambodge a embrassé l’initiative « Belt and Road » en 2017.
Selon la municipalité, en juin de l’année dernière, la province se targuait de 194 projets évalués à 30 milliards de dollars, avec 10 milliards de dollars supplémentaires enregistrés pour des entreprises touristiques et hôtelières. Vers 2019, les prix des terrains étaient dix fois plus élevés à 3 000 dollars le mètre carré qu’en 2014, car les parcelles s’arrachaient pour des projets immobiliers, tels que casinos, complexes hôteliers et condominiums.
Près des deux tiers des 193 licences enregistrées au Cambodge ont été délivrées à des opérateurs de Preah Sihanouk à la fin de décembre 2019.
Selon les données de l’agence immobilière CBRE Cambodia pour le premier semestre 2020, 42 étaient des hôtels-casinos mixtes et 40 consistaient en des casinos autonomes dans et autour de la ville.
Le rythme effréné de la construction a mis en évidence un développement plutôt désordonné dans le centre-ville, bien qu’il ait rempli son objectif de répondre aux besoins des touristes et des joueurs, qui venaient avec de l’argent à la hauteur de leur appétit de jeu.
Le tourisme a connu un pic en 2019 avec jusqu’à 2,2 millions de visiteurs enregistrés dans la province, où 60 % d’entre eux étaient des étrangers. À l’époque, Sihanoukville était envisagée pour calquer son développement sur la ville métropolitaine de Shenzhen, dans le sud-est de la Chine.
Fermeture et pandémie
Le 1er janvier 2020, une interdiction pure et simple des jeux d’argent en ligne a été mise en œuvre, forçant la fermeture des opérations et le départ de près de 450 000 ressortissants chinois qui travaillaient dans ce secteur.
Peu de temps après, l’impact de la pandémie est apparu dans toute son ampleur lorsque des projets de construction se sont arrêtés, car les principaux cadres et ouvriers qui étaient rentrés en Chine pour la célébration du Nouvel An lunaire n’ont pas pu revenir au Cambodge.
À ce jour, ces deux événements ont eu un impact profond sur Sihanoukville, car de nombreux sites de projets restent sans activité.
« La pandémie a certainement eu un impact sur le marché immobilier, mais Sihanoukville était déjà confrontée à des difficultés avant cela », déclare James Hodge, directeur général de CBRE Cambodge, une filiale du réseau immobilier américain.
« Bien sûr, plus de touristes et des voyages plus faciles contribueraient à promouvoir plus d’investissements, et donc des signes de reprise précoce »
Au milieu de l’année 2020, CBRE Cambodge a recensé 402 grues de construction présentes à Sihanoukville. Ce nombre a certes beaucoup diminué, mais la plupart des projets « ont été mis en sommeil » face à la demande limitée des utilisateurs finaux.
Les projets les plus importants ont été jugés suffisamment dynamiques pour se poursuivre, mais la plupart des projets de petite et moyenne envergure, dont le prix se situe entre 2 500 et 15 000 dollars par mètre carré, sont au point mort.
« La plupart des projets sont à l’état d’ébauche et peu d’entre eux se distinguent clairement quant à l’utilisation ou la fonction prévue. Étant donné que beaucoup d’entre eux sont situés à des endroits relativement importants, on peut supposer que l’on aurait pu s’attendre à un mélange d’utilisations commerciales et résidentielles », confie M. Hodge au Post.
En ce qui concerne les prix des terrains, il remarque que si CBRE a vu des cas de réduction des taux, la plupart se sont maintenus « plutôt bien », bien qu’il n’y ait pas eu d’augmentation des prix jusqu’à présent.
À en juger par l’état actuel des choses dans le secteur de l’immobilier, serait-il prudent de le considérer comme un effet secondaire du boom des jeux d’argent ?
M. Hodge répond que Sihanoukville « a toujours eu un énorme potentiel », et que beaucoup l’ont remarqué lors de la précédente vague de développement.
Cependant, une source importante de fuel pour le boom immobilier de la ville a été retirée lorsque l’interdiction des jeux en ligne a été promulguée, ce qui a rapidement fait basculer le marché immobilier dans un état d’offre excédentaire.
« Je pense qu’il aurait été très difficile d’évaluer la durabilité de la croissance du marché immobilier avant cette action, mais il est clair que l’impact a été significatif »
« Pour l’avenir, il est clair que la priorité absolue sera de trouver une voie de croissance plus durable et diversifiée, capable de créer de véritables changements pour Sihanoukville et ses habitants », dit-il.
Il ne peut s’agir uniquement de casinos
Au cours des dernières semaines, les soupçons de longue date sur la continuité des activités illégales ont été confirmés par les experts de l’industrie du jeu lorsque les autorités ont effectué des descentes dans des bâtiments anonymes qui abritaient prétendument des activités de jeu en ligne.
Des incidents ont eu lieu entre plusieurs ressortissants étrangers et la police, suivi de l’arrestation de dizaines de citoyens chinois et de la confiscation d’armes à feu, d’ordinateurs et d’autres équipements. Le raid a également montré que l’interdiction des jeux d’argent en ligne a involontairement poussé cette activité dans la clandestinité, au même titre que d’autres opérations illégales, ce qui, au fil du temps, a suscité une certaine crainte des habitants de la ville.
Avec tous ces événements, la ville côtière a besoin d’être réorganisée.
Plan directeur
Une décennie s’est écoulée depuis l’élaboration de l’un des premiers plans de développement de Sihanoukville. Il s’agissait d’une étude conjointe intitulée Stratégie nationale intégrée de la zone côtière et plan directeur de Sihanoukville, menée par le ministère de l’Aménagement du territoire, de l’Urbanisme et de la Construction et l’Agence japonaise de coopération internationale.
On ne sait pas exactement ce qu’il en est advenu, les responsables du ministère n’ayant pas apporté de réponse. En 2016, la Chine a proposé d’aider à transformer Sihanoukville en Shenzhen, la Silicon Valley chinoise, mais le projet n’a pas non plus abouti.
Ce n’est qu’à présent que le gouvernement avance pour se lancer dans la faisabilité et la conception du projet, connu sous le nom de Masterplan de la zone économique spéciale (ZES) polyvalente de Sihanoukville, qui devrait commencer dans deux mois.
Un sous-décret définissant son code de conduite a été signé par le Premier ministre Hun Sen en juin de cette année.
Le ministère de l’Économie et des Finances (MEF), avec le soutien d’une société de conseil de Shenzhen, consacrera 18 à 24 mois à la réalisation d’une étude visant à « nettoyer le passé quelque peu terni de Sihanoukville ».
En février 2020, le secrétaire d’État permanent du MEF, Vongsey Vissoth, a soutenu que Sihanoukville avait des problèmes liés à la construction et à l’immobilier, affirmant qu’il s’agissait d’une « bulle » ayant connu une croissance trop rapide grâce au secteur des jeux d’argent.
Cité par un quotidien anglais, M. Vissoth a déclaré que la transformation en Shenzhen « ne peut se limiter aux casinos », ajoutant qu’il s’agirait d’une « ville industrielle avec des services, des technologies et du tourisme ».
Le plan directeur, qui couvre un rayon de 2 500 kilomètres carrés, vise à attirer les touristes à hauts revenus ainsi que les investisseurs en transformant la vieille ville en une cité financière dotée d’hébergements de luxe et de loisirs, selon le concept de « ville intelligente, verte et vivable ».
Il est entendu que le plan pourrait inclure un centre logistique, une zone de traitement des exportations, un entrepôt sous douane et une zone de libre-échange, dont le ministère est certain qu’il finira par rehausser l’image de Sihanoukville.
Dans le même temps, la création d’emplois et de recettes fiscales durables est en vue lorsque le plan directeur sera réalisé dans environ cinq ans, une fois qu’il aura été mis en œuvre.
Sur ce point, M. Hodge de CBRE avance qu’il n’est pas sûr que l’on soit sur la bonne voie pour parler de transformation.
Il estime que les contextes économique et géographique de Sihanoukville et de Shenzhen sont « très différents », mais que cette dernière offre un « modèle exemplaire » de la manière de développer un environnement urbain moderne et performant qui offre une croissance économique et des opportunités au plus grand nombre, tout en attirant les meilleurs talents.
« Je pense que les progrès réalisés pour relier Sihanoukville à la région et au reste du pays, les avancées dans la mise en place d’un cadre réglementaire compétitif pour la province, ainsi que la planification claire qui met en évidence la province en tant que lieu d’implantation pour un large éventail d’entreprises, signifient que la province est bien placée pour l’avenir », ajoute-t-il.
Kim Heang, directeur régional de Keller Williams Cambodge et PDG de Khmer Real Estate Co Ltd, reconnait que le jeu est « une grande partie » des investissements chinois dans l’immobilier à Sihanoukville.
Cependant, la ville côtière est également connue pour son tourisme de loisirs, son hébergement résidentiel, son port maritime et ses ZES.
« En fait, le plan de la ZES polyvalente est le plan directeur initial pour Sihanoukville, même si les jeux d’argent étaient trop présents pour que nous puissions commencer à discuter d’une voie à suivre », explique M. Heang, qui est aussi titulaire d’un PhD en études immobilières.
En effet, les recettes fiscales provenant du secteur des jeux d’argent ont été une aubaine par le passé. En 2019, près de 85 millions de dollars de recettes fiscales ont été affichés par le Département général des impôts, dont un tiers provenant des jeux d’argent en ligne, CONFIE Ros Phearun, directeur adjoint du MEF pour l’industrie financière.
Suite à l’interdiction et au fléau du coronavirus, les recettes fiscales ont chuté de plus de moitié pour atteindre 40 millions de dollars seulement en 2020.
Au cours du premier semestre de cette année, le ministère a enregistré une baisse de 90 % en glissement annuel, les casinos étant restés fermés en raison de la pandémie, ajoute M. Phearun.
Conserver son attrait
Pourtant, Sihanoukville conserve son attrait, grâce à sa situation sur la côte sud-ouest du pays. Elle abrite également l’un des trois aéroports internationaux du pays et le seul port en eau profonde du Cambodge, le port autonome de Sihanoukville, qui traite annuellement 80 % des exportations du pays.
Pour le port maritime, les choses s’améliorent après un léger recul l’année dernière.
Le bénéfice net a augmenté de 69 % par rapport à l’année précédente pour atteindre 3,5 millions de dollars au cours du deuxième trimestre clos le 30 juin 2021, en raison de l’augmentation du débit de marchandises et de conteneurs, de la baisse des dépenses d’exploitation et de la perte de change non réalisée.
Outre le port, la province abrite une dizaine de ZES, la ZES de Sihanoukville, à majorité chinoise, étant la plus importante. D’ici 2023, une amélioration des expéditions est attendue après l’achèvement de la voie rapide Sihanoukville-Phnom Penh, d’une valeur de 2 milliards de dollars, qui est en cours de construction par China Road & Bridge Corp, une entité appartenant à l’État chinois.
Dans le secteur de l’immobilier, M. Hodge constate que la voie à suivre pour Sihanoukville « ne fait que s’éclaircir », car les améliorations apportées aux infrastructures ont ouvert la voie au statut de ZES polyvalente de la province et à de nouveaux projets.
« La pandémie de Covid-19 a eu pour conséquence que, si le marché immobilier lui-même est resté calme, les structures de soutien nécessaires pour générer de l’optimisme pour l’avenir se sont renforcées », déclare-t-il, en comparant les dernières conclusions de CBRE avec les performances du marché de l’année dernière.
Avec le plan directeur, le discours sur Sihanoukville est en train de changer, l’accent étant mis sur les industries, un centre financier et les loisirs, plutôt que sur les seuls casinos, une notion partagée par Vissoth l’année dernière.
La capacité industrielle de la province a toujours été au premier plan, ou presque, selon M. Hodge, mais elle a été quelque peu noyée par l’ampleur et le rythme de la croissance du secteur des casinos.
« En fin de compte, les deux secteurs ont leur place dans l’avenir de la province, bien que sous des formes différentes. Nous sommes susceptibles de voir une augmentation significative de la qualité des projets de complexes de casinos, ainsi qu’une gamme d’industries de soutien se développant autour de ces projets plus durables »
« Entre-temps, nous pensons que le travail de base est maintenant en place pour que le secteur industriel de la province commence à être remarqué, peut-être même au niveau régional », commente-t-il.
Pour que le plan se réalise, le gouvernement s’engagera dans des partenariats publics et privés afin d’obtenir un financement qui devrait se chiffrer en milliards de dollars.
M. Hodge ajoute que les infrastructures et l’environnement réglementaire compétitif de Sihanoukville signifient que la ville est désormais « bien placée » pour tirer parti de la prochaine phase de croissance du Cambodge.
Avenir différent
Selon lui, cette croissance devrait être « très différente » de celle observée entre 2016 et 2019, avec un accent beaucoup plus marqué sur la fabrication et la logistique, ainsi que sur la création d’environnements urbains de haute qualité, avec un secteur hôtelier diversifié agissant comme un pilier important.
« Un catalyseur important serait le choix de Sihanoukville comme centre de fabrication ou de logistique pour une entreprise ou une industrie importante, tout comme le développement d’attractions touristiques de haute qualité et d’importance régionale », déclare-t-il.
Par ailleurs, M. Heang admet que le ralentissement de l’industrie mondiale du voyage et les restrictions imposées par la Chine aux voyages à l’étranger pourraient entraver les perspectives de croissance de l’immobilier à Sihanoukville.
Mais, souligne-t-il, le marché chinois « n’est pas tout » pour Sihanoukville, bien qu’il soit un acteur important dans la province.
M. Hodge convient que la pandémie de Covid-19 est un perturbateur « important » de l’industrie immobilière et qu’elle continuera probablement à avoir un effet dépressif sur le secteur immobilier de Sihanoukville pendant un certain temps.
« Cependant, l’impact de la pandémie se fait sentir différemment selon les industries — par exemple, alors que le développement de l’hôtellerie devrait rester modéré, le segment de la logistique et de la fabrication devrait décoller plus tôt », conclut-il.
Sangeetha Amarthalingam avec l’aimable autorisation de The Phnom Penh Post
Photographies : Christophe Gargiulo
