Cambodge & Dossier : Impact des restrictions sur l’économie et opportunités immobilières

Une grande partie de l’économie cambodgienne se trouve paralysée en raison des mesures de quarantaine plus strictes et nécessaires pour enrayer la propagation du COVID-19. Le gouvernement cambodgien a prolongé le confinement sous certaines conditions et de nouvelles restrictions de zonage ont été mises en œuvre pour stopper sa propagation dans d’autres parties de la ville. Si ces nouvelles mesures semblent être un moyen de permettre aux zones à faible risque de poursuivre leur activité économique, la question se pose : qu’en est-il du reste de l’économie cambodgienne ?

Chantier à Phnom Penh. Photo CG
Chantier à Phnom Penh. Photo CG

Anthony Galliano, PDG de Cambodia Investment Management Holdings, a rejoint Tom O’Sullivan, PDG de Realestate.com.kh, pour discuter de l’impact des mesures de confinement sur l’économie cambodgienne, en particulier sur les secteurs du tourisme, de l’habillement et du textile, de l’agriculture, de la construction et de l’immobilier.

Anthony Galliano, PDG de Cambodia Investment Management Holdings
Anthony Galliano, PDG de Cambodia Investment Management Holdings

Tourisme durement touché

Le secteur du tourisme a été très durement touché depuis l’épidémie mondiale de COVID-19. Le rapport du ministère du Tourisme indique que le nombre de touristes a chuté de 80 % en 2020, la moitié seulement du premier trimestre de cette année ayant enregistré des arrivées comparables à celles des années précédentes.

« Le tourisme et l’hôtellerie ne sont pas dans la meilleure position en ce moment », affirme Anthony.

« Il y avait de l’espoir à la fin de 2020, mais l’incident du 20 février a tout bouleversé »

Les restrictions de voyage dans les deux sens empêchent la plupart des touristes potentiels de venir au Cambodge. Anthony ajoute que ces restrictions ont fait obstacle à la croissance de l’industrie touristique et du secteur de l’hôtellerie.

Le nombre de touristes a fortement diminué au cours de l’année 2020 en raison des restrictions de voyage persistantes
Le nombre de touristes a fortement diminué en raison des restrictions de voyage persistantes. Photo CG

Le nombre de touristes a fortement diminué au cours de l’année 2020 en raison des restrictions de voyage persistantes. Anthony note toutefois qu’une certaine forme de voyage international revient comme en Chine, en Europe et aux États-Unis, mais que les voyages entre les pays d’Asie du Sud-Est restent grandement limités.

« Les recettes brutes du tourisme ont été ramenées à un peu plus d’un milliard de dollars en 2020, soit une forte baisse par rapport aux 4,9 milliards que nous avons connus avant le COVID-19 », observe Anthony.

Il précise que l’activité du secteur du tourisme et de l’hôtellerie en 2020 a été concentrée au premier trimestre, avant que le tourisme mondial ne s’arrête, et que 2021 pourrait être une année plus problématique.

Chaîne de production textile. Photo ILO
Chaîne de production textile. Photo ILO

Risques pour le textile

Le secteur de l’habillement et du textile, qui contribue à hauteur de 16 % au PIB, s’est relativement bien comporté au cours de l’année écoulée. La présence de COVID-19 au Cambodge s’explique en grande partie par la bonne santé des exportations à l’étranger, notamment vers les États-Unis. Cependant, la découverte récente de cas positifs dans des usines de confection autour de Phnom Penh a entraîné la suspension des activités des usines et donc certains problèmes préoccupants.

Les travailleurs de l’habillement dans les usines en « lockdown » ont reçu un salaire de 50 % seulement en avril. Anthony mentionne que cela pourrait affecter la chaîne d’approvisionnement et mettre les fabricants en position de difficulté pour honorer les commandes.

« Cela fait courir aux secteurs le risque que certaines commandes soient détournées vers d’autres sites de production comme le Vietnam, le Bangladesh et l’Indonésie », déclare-t-il.
Les agriculteurs ont des difficultés à transporter des marchandises pendant le lockdown
Les agriculteurs ont des difficultés à transporter des marchandises pendant le lockdown

Agriculture, tendance prometteuse, mais…

Le secteur agricole est un autre grand contributeur à l’économie cambodgienne, employant un tiers de la main-d’œuvre. Les principales exportations du Cambodge, à savoir le riz, les fruits et les légumes, font partie intégrante de son portefeuille d’exportations. Cependant, Anthony remarque une tendance à « l’autoconsommation » au lieu de la production à grande échelle.

« C’est une tendance malheureuse, car il y a beaucoup d’agriculture à petite échelle. Le secteur agricole du pays est très prometteur en matière de production à grande échelle, mais il n’a pas encore été réalisé », déclare-t-il. Selon lui, l’un des plus gros problèmes du secteur est le faible montant des investissements directs étrangers qu’il reçoit par rapport aux autres industries du Cambodge, malgré le soutien constant du secteur public.

« L’accord de libre-échange avec la Chine est l’un des facteurs qui pourraient aider », affirme Anthony.

Il ajoute que l’accord de libre-échange prévoit notamment l’exportation de produits agricoles cambodgiens vers la Chine. Cet arrangement porte déjà ses fruits avec une importante cargaison de mangues d’une valeur de 470 millions de dollars. Anthony cite cela comme un élan pour augmenter la production et les exportations agricoles malgré le COVID-19.

Immobilier résilient

En ce qui concerne l’immobilier, Anthony note que les propriétés foncières demeurent un marché extraordinairement résilient.

« Le marché foncier demeure presque toujours à la hausse et je n’ai jamais rencontré personne qui ait dit avoir acheté un terrain et avoir perdu de l’argent dessus »

La propriété foncière reste un droit largement exclusif aux citoyens cambodgiens et a constitué une opportunité pour de nombreux propriétaires qui ont vendu ou loué des terrains dans le sillage du développement rapide du Royaume.

D’autre part, les nouveaux développements tels que les condominiums ont connu une certaine pression à la baisse suite à l’épidémie communautaire.

« Le volume des transactions a baissé de 15 à 20 % sur le marché des condominiums et les prix ont baissé de 20 à 30 % », déclare Anthony.

« Certains proposent même des remises allant jusqu’à 40 %, ce qui montre un ralentissement à court terme du marché »

Anthony partage l’observation selon laquelle une grande partie du marché des condominiums s’est concentrée sur le marché international. Mais en raison des restrictions de voyage actuelles, ces acheteurs ne sont pas en mesure de voir les propriétés par eux-mêmes et, par conséquent, ne poursuivent pas leurs achats comme ils le faisaient avant le COVID-19. Néanmoins, Anthony rappelle que le marché immobilier cambodgien n’en est toujours qu’à ses débuts.

Chantier à Phnom Penh
Chantier à Phnom Penh

« Au cours des 20 années que j’ai passées en Asie, si vous regardez les gratte-ciel de Bangkok, Jakarta, Kuala Lumpur et Manille, ces marchés ont commencé avec très peu de développement et ils ont tout simplement explosé et la demande s’est auto-alimentée au fil des années », affirme-t-il. Historiquement, les baisses du marché ont été des occasions pour les acheteurs de biens immobiliers de réaliser un bon investissement en achetant à bas prix. Le paysage actuel du marché cambodgien offre l’occasion de dénicher de bonnes affaires sur le marché.

Espoir avec le vaccin

Au début de l’année 2021, la Banque Nationale du Cambodge prévoyait une croissance économique de 4 % pour le Royaume si les vaccins parviennent à endiguer la propagation du virus. « La lumière au bout du tunnel semble vaciller à chaque fois qu’il y a une propagation communautaire », selon Anthony, « mais il y a des côtés positifs dans tout cela ».

Anthony félicite le gouvernement, en particulier le ministère de la Santé, pour avoir mis en place un plan de vaccination.

« Le gouvernement est plutôt bien organisé. Les vaccins arrivent, il y a un calendrier des différents vaccins, et le ministère de la Santé a un plan très clair de distribution de ces vaccins »

Il félicite également le monde des affaires pour son soutien financier et l’engagement de la population à mettre en œuvre les mesures de quarantaine.

« La quarantaine a quelque peu ralenti les taux d’infection. Je pense que les taux de vaccination vont augmenter au cours des deux prochains mois et que nous pourrions assister à un rebond d’ici le quatrième trimestre », suggère-t-il.

Il affirme enfin que les premiers signes de reprise pourraient ne pas concerner le tourisme. Mais d’autres secteurs, comme la construction et l’immobilier, la fabrication de vêtements et l’agriculture, pourraient voir ces premiers signes vers la fin de 2021.

Avec l'aimable autorisation de www.realestate.com.kh/

Remerciements Anthony Galliano