A la question : Un étranger peut-il acheter du foncier au Cambodge ? La réponse est simple, non (Loi sur le droit à la propriété pour les étrangers). Toutefois il existe plusieurs moyens légaux, et d’autres moins, pour exploiter ou contrôler du foncier pour un étranger, à titre commercial ou pour son usage personnel. Vous êtes un barang – étranger qui veut acheter ou louer des terres au Cambodge? Si oui, voici quelques conseils essentiels compilés avec l’aide de notre partenaire Realestate.com.kh. Si ces informations peuvent être utiles, il faut savoir également que ce n’est pas une aventure facile pour se lancer dans ce type d’entreprise et qu’il est sérieusement conseillé de faire appel à un juriste professionnel pour l’opération foncière- immobilière envisagée.
Terre au Cambodge. Photographie Hanna Sörensson (cc)
Rappel
En vertu de l’article 44 de la Constitution du royaume, les étrangers ne peuvent pas posséder de terres au Cambodge (Land Law – Loi sur les Terres de 2001). Cependant, ceux-ci peuvent établir un contrôle sur la terre de plusieurs façons : Acheter des terres à travers une entreprise locale ; louer des terres ; acquérir la citoyenneté cambodgienne ; ou acheter des terres à travers un prête-nom…à mentionner toutefois que cette dernière option, parfois tolérée, est en fait interdite par la constitution.
Comment les étrangers peuvent-ils acheter des terres au Cambodge à travers une société ?
Cette option présente le moins de risques pour les investisseurs étrangers. Avec cette formule, plusieurs lots de terre peuvent être achetés. Cependant, les coûts de création d’une société foncière sont élevés, avec des coûts d’entretien tout aussi élevés. Et, les impôts sur le revenu de location sont assez conséquents. Voir la loi sur l’investissement du Royaume du Cambodge (chapitre VI, article 16) : “entités juridiques dans lesquelles plus de 51% du capital social sont directement détenus par des personnes morales ou personnes physiques ayant la citoyenneté cambodgienne”. Et plus loin : ”l’utilisation des terres est autorisée aux investisseurs, y compris la signature de baux à long terme allant jusqu’à une période de 70 ans, renouvelable sur demande”.
51% cambodgienne
Avec cette option, 51% de la propriété doit être cambodgienne. Toutefois, si la compagnie est structurée avec deux types d’actions ayant des droits de contrôle différents, une classe d’action détenue par des investisseurs étrangers, et l’autre par les investisseurs locaux, une relative sécurité existe de facto pour les actionnaires étrangers. Il est possible d’attribuer contractuellement des droits limités aux actionnaires locaux en ce qui concerne les actes importants de la société, qui ordinairement nécessiteraient un vote avec une majorité des 2/3, tels le transfert, la vente de parts, la nomination des directeurs, la prise d’hypothèques, de nantissement ou le transfert de titres. En clair, il suffit de créer une société avec 51% d’actionnaires cambodgiens et d’établir avec les actionnaires cambodgiens un contrat privé garantissant certains privilèges et droits spéciaux à l’investisseur étranger. Mais cette méthode qui, en théorie, garantit une quasi-propriété, n’est pas infaillible, à l’image de tout partenariat. Si l’un des actionnaires locaux ne joue pas le jeu et ne respecte pas ses obligations légales, une action en justice peut être coûteuse et incertaine. Il est donc recommandé, comme dans toute association, de bien choisir ses associés locaux pour limiter les risques.
A propos de location foncière
Les baux à long terme sont souvent utilisés par les investisseurs étrangers, convaincus qu’il s’agit de la meilleure option garantissant des droits similaires à ceux accordés dans le cadre d’une propriété foncière. Ce type de contrat permet l’exploitation de la terre et même d’obtenir des permis de construire. D’après la Loi sur les Terres, la durée des baux est assez flexible et peut aller de 50 à 70 ou même 99 ans. Toutefois, la structure du contrat de bail reste moins sécurisante que l’option développée plus haut. Il faut garder à l’esprit que la location d’une terre pour une durée supérieure à 15 ans doit être enregistrée au Bureau des Terres et, pour ce qui concerne les terres appartenant à l’état, la durée maximum de location est de quarante ans, même s’il est possible de négocier une éventuelle extension. A l’image de l’achat de terres à travers une société, il est prudent de procéder à quelques vérifications concernant les intervenants dans la location. Ce n’est pas un luxe de s’assurer que le propriétaire est légitime…louer une terre à quelqu’un qui n’est pas le réel propriétaire, mais bénéficie d’appuis solides, peut très sérieusement compliquer la vie.
Block sale notice
Même si dans la pratique ce type de clause est rarement efficace, mieux vaut prévoir une juridiction en dehors du Cambodge pour l’arbitrage d’éventuels conflits. A savoir toutefois que les tribunaux cambodgiens ont déjà refusé de reconnaître ou d’appliquer des décisions prises dans le cadre de dispositions d’extra-territorialité dont bénéficient certains étrangers, y compris les Français. Il est également prudent d’inclure dans le contrat de location des clauses obligeant le propriétaire à ne pas vendre avant la fin du terme, d’obtenir la permission du locataire avant de vendre, ou de s’assurer que les termes du contrat de location seront reconduits avec le nouveau propriétaire du terrain en location. Pour sécuriser ce type de conditions, un ”block sale notice”, document spécifiant que le propriétaire ne peut pas vendre sans l’autorisation du locataire, peut être enregistré au Bureau des Terres. Pour sécuriser le bail au niveau national, il est possible de l’enregistrer au Ministère de l’aménagement des Terres, du Plan Urbain et de la construction.
Problèmes
D’autres problèmes, pour lesquels la loi reste relativement encore imprécise, peuvent aussi se présenter. Par exemple, la réglementation concernant la propriété des bâtiments, construits pendant la location, reste floue lorsque le contrat arrive à terme. Les étages ou dépendances au-dessus du rez-de-chaussée, appartiennent au locataire qui peut alors en enregistrer les titres de propriété. Mais, le propriétaire du terrain, d’après la loi, deviendra aussi propriétaire des bâtiments…et ceci en contradiction avec la Loi sur l’Investissement qui privilégie les sociétés locataires. Néanmoins, une réforme des textes est en cours pour clarifier ce type de contradiction.
Il est donc possible d’exploiter des terres pour des investisseurs étrangers au Cambodge, mais il est vivement recommandé de faire appel à un homme de l’art, un avocat ou un agent immobilier reconnu pour établir un contrat de location longue durée et un bail permettant de minimiser au maximum le risque de déconvenues.
Acheter des terrains en acquérant la nationalité cambodgienne…
Cela est possible. Lorsqu’un étranger envisage un investissement conséquent au Cambodge, le Conseil des Ministres, le Ministère de l’Intérieur et le Roi, ensemble, peuvent attribuer la nationalité. Mais, il faut un investissement majeur et sérieux pour obtenir ce privilège.
Acheter des terrains avec un prête-nom…
C’est la méthode la moins compliquée et la moins coûteuse. Pour une transaction foncière, l’investisseur signe en général un contrat avec l’acheteur cambodgien qui se charge d’acquérir le titre, d’hypothéquer le terrain au nom de l’investisseur et de lui louer ensuite. Cette méthode est toutefois illégale et peut parfois à la perte de l’investissement, à la vente forcée ou même à l’expulsion. Elle est donc fortement déconseillée par les juristes.
La rédaction
Cet article est un extrait du magazine en ligne Cambodge Mag 5, disponible en ligne ici…. Pour télécharger le cahier spécial alumni, cliquer ici…
