top of page
Ancre 1

Forum 2023 de l'immobilier et de la construction : Perspectives et tendances du marché

Le marché immobilier cambodgien suscite depuis longtemps l’intérêt des investisseurs locaux et internationaux. Connu pour sa croissance dynamique et ses opportunités émergentes, ce marché n’a cependant pas été épargné par les défis économiques mondiaux. En 2023, il a connu une période de turbulences et d’incertitudes qui a mis à l’épreuve sa résilience.

Le forum a été organisé au Sofitel Phnom Penh le 23 avril 2023.
Le forum a été organisé au Sofitel Phnom Penh le 23 avril 2023.

Cette année, alors que le pays est aux prises avec des tensions géopolitiques, une hausse des taux d’intérêt, un resserrement des liquidités et un problème d’offre excédentaire, le secteur adopte une approche prudente, les différentes parties prenantes observant attentivement les tendances du marché.

Lors du « Forum EuroCham Cambodia Real Estate & Construction 2023 », les experts du secteur ont partagé leurs points de vue sur les défis et les opportunités rencontrés par l’immobilier cambodgien en 2023.

Étaient présents : Ross Wheble, vice-président du pilier immobilier de l’EuroCham et directeur national de Knight Frank Cambodia, Vong Chhay Te, directeur général de Parbury Investments, Martin Darby, directeur général d’Express and Food Group (EFG)

Daniel Simon, directeur général de Rosewood Phnom Penh et Sorn Seap, président de l’Association cambodgienne des évaluateurs et des agents immobiliers.

Leurs points de vue ont permis de dresser un tableau assez complet de la situation actuelle du marché et offrent une vision précieuse de l’avenir du marché immobilier cambodgien.

Aperçu général du marché

Alors que l’année a démarré sur une note morose pour de nombreux acteurs du secteur immobilier, Ross Wheble, observateur de longue date du marché cambodgien, a fait part de son point de vue. Wheble cite le climat géopolitique, les obstacles économiques mondiaux, notamment la hausse des taux d’intérêt et le resserrement des liquidités, ainsi que le problème particulier de l’offre excédentaire au Cambodge, comme autant de facteurs qui ont contribué à ce démarrage difficile.

« Il ne fait aucun doute que le début de l’année a été difficile pour de nombreux acteurs du secteur », a déclaré M. Wheble. Il a également souligné que l’imminence des élections générales au Cambodge, prévues pour juillet, incite traditionnellement le marché à adopter une approche « attentiste ». Ce sentiment est né de l’expérience qu’il a acquise en vivant au Cambodge depuis 2013 et en observant la tendance au cours de trois cycles électoraux.

« C’est la troisième fois que j’assiste à des élections depuis mon arrivée au Cambodge », a-t-il déclaré, « et il est courant que les marchés ralentissent jusqu’à l’élection. Nous nous attendons à ce que le secteur immobilier reprenne au second semestre et s’améliore en 2024. »

Intervention de Ross Wheble, vice-président du pilier immobilier d’EuroCham et directeur national de Knight Frank au Cambodge
Intervention de Ross Wheble, vice-président du pilier immobilier d’EuroCham et directeur national de Knight Frank au Cambodge

Toutefois, M. Wheble n’est pas entièrement pessimiste :

« La Banque mondiale prévoit toujours une croissance économique de 5,5 %, soit la troisième meilleure de la région, et il y a beaucoup de raisons d’être positif pour le Royaume à moyen et à long terme. »

M. Wheble a également fait l’éloge des politiques énergiques du gouvernement cambodgien visant à attirer davantage de produits manufacturés à forte valeur ajoutée, soutenues par une forte impulsion en faveur de plans de transport intermodal.

Il a également souligné le lancement récent de la voie express entre Phnom Penh et Sihanoukville et la voie express prévue entre Phnom Penh et Bavet comme des développements qui devraient soutenir le secteur dans les années à venir.

Son point de vue offre une vision équilibrée d’un marché confronté à des défis, mais doté d’un fort potentiel, ce qui laisse entrevoir la possibilité d’une résurgence du secteur immobilier cambodgien dans un avenir pas si lointain.

Le secteur des bureaux à Phnom Penh

Alors que le Cambodge est confronté à un problème d’offre excédentaire dans le secteur de l’immobilier, TE Vong Chhay, une figure éminente du secteur, a donné son point de vue sur la situation, en se concentrant plus particulièrement sur le secteur des bureaux. M. Chhay décrit le problème comme étant double : une concurrence accrue qui fait baisser les prix des loyers et une augmentation des taux d’inoccupation.

M. Chhay note également les effets négatifs de l’inflation sur le secteur des bureaux, où les vents contraires économiques et les aménagements plus coûteux ont affaibli le marché des nouveaux baux. Il souligne également l’évolution de la culture du travail après la pandémie de grippe aviaire, qui s’est traduite par un passage à un modèle de travail hybride plutôt qu’à un travail à distance, ce qui a réduit le besoin d’espaces de bureaux plus vastes.

« L’inflation a aussi eu un impact négatif sur le secteur des bureaux », a déclaré M. Chhay. « En outre, après la pandémie de grippe aviaire, la culture du travail a changé et de plus en plus d’employeurs se tournent vers le travail hybride, ce qui réduit la nécessité d’espaces de bureaux plus vastes.

Vong Chhay Te, directeur général de Parbury Investments
Vong Chhay Te, directeur général de Parbury Investments

Malgré ces défis, M. Chhay souligne les opportunités pour le secteur des bureaux, en particulier en raison des initiatives du gouvernement cambodgien visant à attirer les investissements directs étrangers (IDE) par le biais d’incitations pour les nouveaux arrivants ou les entreprises en expansion. Il souligne l’importance d’être à l’écoute des clients lorsqu’il s’agit des demandes du marché.

« Il y a trois considérations principales que nous entendons », a déclaré M. Chhay. « Les conditions de transfert, que les clients recherchent un aménagement complet ou des vacances locatives pendant qu’ils terminent l’aménagement ; la sécurité incendie, qui est devenue beaucoup plus importante après certains incidents ; et le stationnement, une question de plus en plus brûlante pour les locataires ».

M. Chhay a également évoqué le renforcement de la certification et de la réglementation des codes de construction afin d’améliorer la confiance dans la qualité de la construction et d’encourager les promoteurs à adopter une certification normalisée. Il a souligné l’importance des permis d’occupation pour une meilleure maintenance, essentielle pour prendre en compte le cycle de vie à long terme d’un bâtiment de plus de 20 ans.

Le marché cambodgien de la vente au détail

Martin Darby, directeur général d’Express Food Group (EFG), connu pour son portefeuille de marques diversifié comprenant Starbucks Coffee, Marks & Spencer, Vodafone Telecom, The Pizza Company, DQ, Krispy Kreme, Boost, Runam Bistro et Celebrity Fitness, a fait part de ses perspectives optimistes sur le secteur du commerce de détail cambodgien, malgré les défis posés par la pandémie de COVID-19.

« Trois ans après le début de la pandémie, il peut sembler étrange que nous parlions encore de défis, mais le secteur du commerce de détail au Cambodge en affronte plusieurs », déclare M. Darby.

Il a décrit les principaux problèmes comme étant de trois ordres : une offre excédentaire due à des retards dans le développement des centres commerciaux, une vague de nouvelles marques, en particulier dans les secteurs de la pizza et du hot pot, et des obstacles financiers causés par la levée des politiques gouvernementales qui ont aidé les détaillants pendant la pandémie, associée à des propriétaires cherchant à récupérer leurs pertes.

« De nombreux promoteurs de centres commerciaux ont été retardés pendant les années COVID, ce qui a entraîné une offre excédentaire à court terme », explique M. Darby.

« L’arrivée de nouvelles marques a été retardée pendant la période COVID, et beaucoup sont arrivées au cours des 12 derniers mois, provoquant à nouveau une offre excédentaire. De plus, les politiques gouvernementales qui ont aidé les détaillants pendant la période COVID sont en train d’être levées, et les propriétaires cherchent maintenant à récupérer leurs pertes ».

Martin Darby, directeur général d'Express and Food Group (EFG)
Martin Darby, directeur général d'Express and Food Group (EFG)

Martin Darby souligne également l’importance de la collaboration entre les détaillants et les propriétaires de centres commerciaux pour élaborer des stratégies à long terme et mutuellement bénéfiques. Il envisage qu’EFG prenne de plus grands espaces commerciaux et divise ces baux entre plusieurs marques. Il pense que cela permettra à l’entreprise de s’adapter rapidement aux besoins des consommateurs et de travailler en étroite collaboration avec les propriétaires.

Il a particulièrement insisté sur l’opportunité que représentait la nouvelle autoroute reliant Phnom Penh à Sihanoukville, où EFG planifie l’un de ses projets les plus ambitieux : rassembler toutes ses marques en un seul lieu le long de la nouvelle autoroute.

« Le projet sur cette voie rapide entre Phnom Penh et Sihanoukville est sans doute l’une de nos initiatives les plus ambitieuses », estime M. Darby.

« Notre objectif est de réunir toutes nos marques en un seul lieu le long de la nouvelle autoroute. »

Malgré les défis à court terme, ce dernier se dit confiant dans les perspectives à long terme du secteur de la vente au détail au Cambodge. Son optimisme se reflète dans les plans d’expansion d’EFG, qui prévoient le lancement de 15 nouveaux magasins et la rénovation de 10 autres.

« EFG est optimiste quant aux perspectives à long terme du secteur de la vente au détail, ce qui se reflète dans nos projets de lancement de 15 nouveaux magasins et de rénovation de 10 autres », conclut-il.

Hôtels de luxe à Phnom Penh

Le marché de l’hôtellerie de luxe à Phnom Penh, qui compte de grands noms tels que Raffles, Sofitel, Rosewood et Hyatt Regency, devrait accueillir de nouveaux entrants, notamment Shangri-La, Novotel, Hilton et Pan Pacific, à court et à moyen terme.

Daniel Simon, directeur général du Rosewood Phnom Penh, a donné un aperçu de la situation actuelle et a fait part de son optimisme quant à l’avenir de ce segment de marché.

M. Simon a commencé par identifier l’un des principaux défis auxquels est confronté le secteur de l’hôtellerie de luxe à Phnom Penh : les arrivées par avion. Il a noté que le nombre d’arrivées était encore inférieur au niveau de 2019. L’industrie s’attendait à un retour des touristes chinois après le COVID, mais M. Simon a souligné que cet afflux de voyageurs se dirigeait principalement vers le concurrent régional, la Thaïlande.

« On avait dit à la plupart des acteurs du secteur qu’après la COVID, les touristes chinois reviendraient. Or, ils sont revenus, mais pas au Cambodge », indique M. Simon.

« Notre hôtel frère à Bangkok affiche un taux d’occupation de 90 % et un tarif moyen qui a doublé ».

Malgré cela, M. Simon a mentionné les récents Jeux de l’Asie du Sud-Est comme un stimulant important pour les arrivées, en partie attribué aux besoins d’hébergement des athlètes en raison d’un village inachevé.

Cependant, il a noté que depuis la pandémie, l’industrie s’est principalement appuyée sur le marché intérieur, dont beaucoup ont commencé à voyager à l’extérieur du pays en 2022 et 2023.

Daniel Simon, directeur général du Rosewood Phnom Penh
Daniel Simon, directeur général du Rosewood Phnom Penh

« Depuis le COVID, le secteur s’est principalement appuyé sur le marché intérieur. En 2022 et 2023, une grande partie de ceux qui dépensent dans le pays voyagent à présent à l’étranger », explique-t-il.

Il a cité une étude indiquant que les vols sortants de Chine ne représentaient que 33 % par rapport au chiffre de référence de 2019, mais qu’ils devraient atteindre environ 70 % d’ici la fin de l’année.

Bien que le sentiment actuel de M. Simon puisse sembler morose, il s’est montré optimiste pour les années 2024 et 2025, et au-delà. Il a insisté sur la nécessité pour le secteur d’augmenter la capacité des vols entrants et d’améliorer le marketing du Cambodge en tant que destination de luxe haut de gamme pour les voyageurs et les réunions d’entreprises.

« Ainsi, bien que mon sentiment actuel soit un peu sombre, je suis optimiste pour 2024 - 2025 et au-delà. Ce que nous devons faire en tant que secteur, c’est assurer la capacité des vols entrants et mieux commercialiser le Cambodge en tant que destination de luxe haut de gamme pour les voyageurs et les réunions d’entreprise ».

Son point de vue souligne le potentiel du marché de l’hôtellerie de luxe à Phnom Penh malgré les défis actuels, mettant en évidence l’attrait de la ville en tant que destination de luxe qui offre un point de prix avantageux pour les consommateurs et les professionnels haut de gamme.

Le marché de l'immobilier résidentiel au Cambodge

Le marché de l'immobilier résidentiel au Cambodge a connu une croissance régulière au cours de la dernière décennie, principalement à Phnom Penh, Sihanoukville et Siem Reap.

Sorn Seap, président de l'Association cambodgienne des évaluateurs et des agents immobiliers (CVEAA), a partagé son point de vue sur ce marché florissant et les défis qui y sont associés, tout en exprimant son optimisme pour l'avenir.

M. Seap a commencé par évoquer les défis auxquels le marché de l'immobilier résidentiel se trouvait confronté. Il a souligné le manque d'infrastructures, qui empêche les promoteurs de construire des logements plus abordables pour le marché local. Il a également souligné la nécessité d'améliorer le cadre juridique et réglementaire du Cambodge.

Il a également souligné qu'auparavant, seuls les locaux pouvaient posséder des terres, mais que les récentes dispositions en faveur du secteur privé et des étrangers ont entraîné une augmentation de la propriété foncière, en particulier à la suite de la nouvelle loi sur les fiducies. Cependant, Seap a mentionné que les contraintes financières persistaient, notamment le resserrement des liquidités, la hausse des taux d'intérêt et, parfois, des processus confus.

« Auparavant, seuls les locaux pouvaient posséder des terres », a-t-il ajouté. « Cependant, l'augmentation des possibilités pour le secteur privé et les étrangers de posséder des terres, plus récemment grâce à la nouvelle loi sur les fiducies, a été un développement positif ».

Pour l'avenir, M. Seap considère que la forte concurrence due à la grande saturation du marché constitue un défi important, certains propriétaires décidant de construire des biens immobiliers pour tirer un revenu de leur terrain. Malgré ces défis, il souligne les opportunités offertes par l'augmentation de la classe moyenne, l'urbanisation croissante dans les villes principales et secondaires, et l'amélioration des infrastructures, autant d'éléments qui stimulent la demande de logements.

Soulignant le potentiel de Phnom Penh en tant que centre touristique en plein essor, M. Seap a mis l'accent sur les possibilités offertes par les centres de loisirs. Il a salué les initiatives du gouvernement visant à améliorer les routes et les aéroports pour favoriser l'arrivée des touristes et à offrir des avantages fiscaux pour promouvoir la croissance.

« Phnom Penh attire de plus en plus de touristes, car le pays se trouve à mi-chemin entre la Thaïlande et le Vietnam », conclut M. Seap.

« Le gouvernement a également mis l'accent sur les routes et les aéroports pour faciliter l'arrivée des touristes. Il existe également une opportunité pour la création de stations de loisirs, associée à des initiatives gouvernementales visant à offrir des avantages fiscaux.»

Dans l'ensemble, le secteur immobilier cambodgien, bien que confronté à des défis, est prêt pour la croissance. La vision collective des observateurs et des leaders du secteur met en évidence la résilience inhérente au marché et son potentiel de reprise et de croissance.

Ainsi, malgré un démarrage lent en 2023, les perspectives restent prometteuses, étayées par une stratégie prudente, des initiatives gouvernementales et une compréhension fine de la demande et des tendances du marché.

Avec Eurocham & Harrison White - Cambodia Investment Review


Comments


Merci pour votre envoi !

  • Instagram
  • Facebook Social Icône
  • Gazouillement
  • LinkedIn Social Icône

Accueil   Économie   Tourisme     Culture     Destination     Gastronomie     Sport   Environnement 

bottom of page