Tous les titres fonciers ont été détruits entre 1975 et 1979. Par conséquent, après la guerre, justifier de la possession d’une terre ou d’un bien était devenu quasiment impossible. En 1989, une succession de lois et de régulations ont permis le retour à la propriété privée. Et, en 2001, une nouvelle loi fut votée afin de créer un système d’enregistrement foncier qui existe encore aujourd’hui.
Différents titres pour acquérir foncier et immobilier au Cambodge. Photographie : Hugo Bolorinos
Plus de deux millions de ces titres ont été délivrés à des Cambodgiens. Il existe trois formes de titres de propriétés foncières au Cambodge, la lettre de possession, le certificat de titre, incluant la nouvelle forme de certificat « titre LMAP », et le titre de copropriété concernant les condominiums.
Le titre de propriété dit « Hard Title »
Le titres de propriété dit « Hard Title » est un certificats de propriété délivré par le département foncier du ministère de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et de la Construction. Il constitue la reconnaissance officielle de la propriété foncière au Cambodge. Contrairement au « Soft Title », il est reconnu au niveau national. Ce titres contient des informations complètes sur la propriété en question et est reconnu par le Ministère de l’Aménagement du Territoire. Il est illégal pour un ressortissant étranger de posséder des biens avec un titre de propriété dit « Hard Title ». Il n’est disponible que pour les ressortissants cambodgiens.
Il faut compter entre quatre et six semaines pour obtenir un titre de cette catégorie, il est soumis à une taxe de 4% lors de l’opération de transfert du titre de propriété.
Le titre de propriété dit « Soft Title »
Le titre de propriété dit « Soft Title » n’est délivré qu’au niveau des districts et des communes, et non au niveau national. Les autorités locales peuvent délivrer ce titre dans un délai de cinq à dix jours ouvrables. Les frais pour le « Soft Title » sont moins élevés que ceux pour le « Hard Title ». Ce titre n’est pas enregistré au niveau national, mais il est bel et bien reconnu comme un droit de propriété foncière. Depuis peu, ce titres est également soumis à une taxe de 4%.
Le titre de propriété dit projet de gestion et d’administrations des terres (LMAP)
Le titre LMAP a l’avantage d’offrir des données précises de localisation grâce à des informations GPS. Cela permet de délimiter avec précision l’étendue de la propriété acquise et donc d’éviter tout litige futur. Ce titre a été lancé en 2002 via un projet de la Banque Mondiale avec la collaboration du Ministère de l’Aménagement du Territoire. L’objectif affiché était de renforcer la sécurité foncière et notamment ceux des propriétaires les plus vulnérables. Grâce à ce titre, le Ministère a été capable d’adopter un système plus fiable qu’auparavant. La possession de ce titre signifie que le terrain et ses limites a été convenu par un notaire. Il donne ainsi des certitudes sur l’étendue du terrain que possède le propriétaire.
Pour obtenir un titre de LMAP, il faut se diriger vers le Ministère de l’Aménagement du Territoire, le demandeur devra fournir un formulaire de requête ainsi que sa carte d’identité, son livret de famille et un certificat de mariage. Le futur propriétaire doit également certifier par des documents que la propriété n’est pas enregistrée ailleurs. Une fois que la demande a été effectuée, elle sera examinée par le Ministère de l’Aménagement du Territoire afin de déterminer si le terrain est admissible, et si des litiges n’existent pas entre les voisins. Dans le cas contraire, le Ministère a le droit de régler le différend au lieu de porter l’affaire devant les tribunaux.
Cependant le titre de LMAP ne peut s’expliquer encore dans tout le pays, car des régions n’ont pas encore fait l’objet d’une localisation par GPS. En attendant les propriétaires peuvent s’orienter vers un « Hard Title » avant de pouvoir passer dans le futur à un titre de type LMAP. En effet les autorités locales ont l’obligation d’informer ses habitants lorsqu’ils peuvent enfin accéder au titre LMAP. Si vous ignorez qu’une zone est éligible ou non au titre de LMAP, vous pouvez vous informer auprès des autorités locales et en dernier lieu vers le bureau du cadastre.
Les titres de copropriété ou « Strata Title »
En 2009, les titres de copropriété ont été introduits et permettent aux ressortissants étrangers d’être propriétaires à part entière d’unités privées d’immeubles en copropriété au Cambodge. Les immeubles en copropriété sont définis comme un bâtiment ou une construction dans lequel résident plusieurs propriétaires. L’espace se compose d’unités privées qui sont exclusivement détenues par un copropriétaire et d’autres espaces en copropriété. Ces titres ont été créés afin de stimuler les investissements étrangers sur le marché immobilier et pour accueillir toute une communauté d’expatriés à la recherche d’une propriété privée ou commerciale au Cambodge. Ces titres de propriétés s’appliquent autant pour les résidences que pour l’acquisition de biens à usage commercial.
Cependant les résidents étrangers ne peuvent posséder plus de 70% de ces immeubles, les 30% restants sont réservés aux locaux. Néanmoins, ces conditions ne s’appliquent qu’aux bâtiments dont les titres de propriétés ont été émis après 2009. L’acquisition de ces propriétés ne peut se faire que sous la catégorie de « Hard Title » car la loi ne permet pas à un étranger d’acquérir un bien avec un « Soft Title ». Afin que l’acquisition soit confirmée par le ministère, les documents relatifs à l’achat doivent faire mention du titre de copropriétés ainsi que des détails de la copropriété.
Pour créer un titre de copropriété, le promoteur doit d’abord acquérir un terrain avec un « Hard Title ». À partir de celui-ci, le promoteur peut le diviser en plusieurs parties qui seront ensuite distribuées aux acheteurs. Chacune de ces parties du titre initial forment la copropriété dans son ensemble. Mais d’abord, le promoteur doit présenter un permis de construction accompagné d’un plan détaillé au Ministère de l’Aménagement du Territoire, ce n’est qu’à cette occasion que les titres de propriétés seront distribués au promoteur. Par ailleurs il doit également payer des frais afin de convertir le « Hard Title » en titre de copropriété.
Les titres de copropriété sont enregistrés auprès du ministère de l’Aménagement du territoire, qui est le plus haut niveau de gouvernement pour l’enregistrement des titres. Afin d’être certain de la légalité du titre de propriété, il est conseillé aux acheteurs de faire vérifier les divers documents auprès du Ministère de l’Aménagement du Territoire. Solliciter une assistance juridique indépendante et professionnelle avant d’acheter une propriété au Cambodge sous forme de copropriété peut également être utile.
Les frais et taxes applicables pour l’obtention d’un titre de copropriété
Des frais de service public sont exigés pour la conversion d’un « Hard Title » en un titre de copropriété. Il existe également des frais de service public pour chaque copropriété individuelle transférée à un acheteur. Un droit de mutation est également applicable lors du transfert d’un titre de copropriété. Une fois que l’ensemble des documents certifiés est examiné et accepté par le Ministère de l’Aménagement du Territoire, la même documentation avec quelques formulaires supplémentaires est soumise à la Direction Générale des Impôts.
A partir de là, l’administration fiscale émettra un avis de cotisation pour le montant des droits de mutation à payer. Les droits de mutation sont calculés au taux de 4 %de la valeur de l’immeuble en copropriété. La valeur à prendre en compte pour l’application du taux de 4 % est la valeur la plus élevée entre la contrepartie payée pour le condominium dans le contrat de vente et d’achat sous-jacent ou la valeur du condo selon les taux prescrits par le ministère de l’Économie et des Finances. Après l’approbation du paiement de l’impôt par la Direction Générale des Impôts, le Ministère de l’Aménagement du Territoire achèvera le transfert du titre de propriété.
L’acheteur et le promoteur doivent tous deux être présents au ministère de l’Aménagement du territoire pour que le transfert final ait lieu. Cela signifie que les acheteurs sur plan doivent retourner au Cambodge pour le traitement final et la remise des titres de copropriété une fois la construction terminée.
Acquérir des biens en copropriétés via une entreprise
Les étrangers peuvent également acheter des terrains par l’intermédiaire d’une société locale. Les coûts de création d’une société foncière peuvent être plus élevés que ceux d’autres types de sociétés si l’on tient compte des coûts fiscaux et administratifs. Cependant, pour un investisseur ou un promoteur immobilier de grande envergure, ces coûts peuvent être insignifiants par rapport à l’avantage de pouvoir acheter des terrres au Cambodge. Cela permet également à l’entreprise de détenir des biens immobiliers avec tout type de titre.
51% de la société doivent être détenus par une entreprise cambodgienne. La loi sur les investissements permet aux investisseurs d’utiliser les terrains et de conclure des baux à long terme d’une durée maximale de 50 ans renouvelable. Une fois acquis, l’immeuble peut être loué à une autre entreprise crée cette fois-ci par une société étrangère. Cette méthode peut être utile pour séparer les aspects fonciers et commerciaux d’une entreprise. Elle permet à la partie étrangère d’exercer un contrôle à long terme sur le terrain car le terrain ne peut être alors vendu sans son consentement. Cette méthode est considérée comme la plus sûre.
Nationalité
Une autre solution pour les compagnies étrangères souhaitant s’établir au Cambodge, est d’y envoyer des représentants afin qu’ils puissent acquérir la nationalité. Elle lui donne l’avantage de pouvoir posséder un bien en son nom propre, mais également au nom de sa propre entreprise. Cependant, la loi sur l’attribution de la nationalité cambodgienne est en cours de discussion et cet aspect risque de changer à l’avenir.
Location
La location de terres est beaucoup plus facile et moins coûteuse que les autres options de propriété offertes aux étrangers. Cette option, cependant, implique que la terre reste en possession d’un citoyen cambodgien et ne permet pas à l’étranger de revendre la propriété pour une plus-value.
De plus, tout bail d’une durée supérieure à 15 ans doit être enregistré au bureau foncier compétent. Les contrats de location à long terme ont une durée maximale de 50 ans. Les baux à long terme peuvent même inclure le droit d’aménager le terrain. Une concession foncière permet à une personne physique ou morale d’occuper, d’utiliser et d’exercer des droits sur la terre. Les concessions sont établies en vertu d’un contrat émis par les autorités gouvernementales.
Pour être en droit de demander ce genre de concession, il faut résider au Cambodge, avoir un compte bancaire local, un numéro d’entreprise enregistré auprès des autorités du pays, et un numéro d’identification fiscale. Les concessions foncières économiques sont les plus recherchées et sont généralement accordées pour l’agriculture. Elles permettent aux investisseurs de défricher des terrains à des fins industrielles. Ils sont accordés sous forme de concessions d’une durée de 50 ans et peuvent être renouvelés. Les concessions ne peuvent s’appliquer qu’aux parcelles de 10 000 hectares ou moins.
L’investisseur doit s’adresser au ministère de l’Agriculture pour obtenir les droits sur une parcelle spécifique. Des représentants du Ministère de l’agriculture, du Conseil pour le développement du Cambodge et des autorités gouvernementales provinciales compétentes devront également approuver la demande. Cela comprend la prise en compte de tous les effets sociaux et environnementaux potentiels de la concession.
Après l’approbation de la concession par ces départements, le bureau du Premier ministre doit signer et autoriser le ministère de l’Agriculture à conclure officiellement l’accord de concession. Le délai approximatif pour achever le processus et accorder la concession est généralement de six à neuf mois. Mais à ce jour les émissions de ce type de concession sont suspendues.
Avec realestate.com.kh & Hugo Bolorinos
