Cambodge : Immobilier à Phnom Penh, la fin de la frénésie spéculative

Alors que le marché des condominiums à Phnom Penh se rationalise, les investisseurs étrangers, notamment européens, plébiscitent des projets portés par des promoteurs reconnus, dans des quartiers centraux, et délaissent les opérations spéculatives.

Un marché qui entre dans une nouvelle ère

Le marché cambodgien du condominium, dopé depuis une décennie par des investissements étrangers massifs, a longtemps souffert d’un déséquilibre entre une offre pléthorique parfois spéculative et une demande exigeante. Mais selon le dernier rapport annuel de Realestate.com.kh, intitulé Cambodia Condo Investment Guide 2026, une transformation profonde est en cours. L’heure est à la « flight to quality » : les acheteurs, mieux informés et plus prudents, se tournent désormais vers des immeubles portés par des promoteurs réputés, dans des quartiers prisés, et dont le positionnement tarifaire est en phase avec la réalité du marché.

« Les acheteurs d’aujourd’hui sont plus attentifs et bien mieux informés. Ils savent ce qui se vend réellement et ce qu’il faut éviter », explique Sotha Vatey, directrice des ventes chez Realestate.com.kh, dans le rapport. Ce mouvement s’accompagne d’une hausse de la participation locale : les Cambodgiens représentent désormais 22,2 % des acquéreurs, contre une part historiquement dominée par les étrangers.

Un baromètre national : Phnom Penh, Sihanoukville et Siem Reap

Si Phnom Penh demeure l’épicentre incontesté avec 70,7 % des transactions enregistrées, d’autres pôles urbains gagnent du terrain. Sihanoukville, longtemps freinée par un excès de constructions non abouties, connaît un retour en force. La ville côtière concentre 23,9 % des achats, dopée par l’achèvement de l’autoroute Phnom Penh–Sihanoukville et un regain d’intérêt pour le tourisme domestique. À l’inverse, Siem Reap, avec 5,4 % des parts, reste un marché de niche, limité par les contraintes de hauteur liées à la protection du patrimoine d’Angkor.

Dans la capitale, les prix au mètre carré varient fortement selon les quartiers. Le prestigieux BKK1 (Boeung Keng Kang 1) affiche des valeurs autour de 2 300 dollars le mètre carré, suivi par Tonle Bassac (2 500 dollars) et Daun Penh (2 000 dollars). À l’opposé, des zones périphériques comme Chbar Ampov ou Sen Sok proposent des prix moyens inférieurs à 1 500 dollars, attirant une clientèle plus large.

Les investisseurs étrangers : un retour en force diversifié

Contrairement à une idée reçue, l’investissement étranger ne faiblit pas : il se réoriente. La part des acheteurs internationaux reste très majoritaire (plus de 75 %), mais leur provenance a changé. Les données transactionnelles des 24 derniers mois montrent une forte progression des investisseurs américains (+2 %), français (passant de 4,4 % à 7,4 %), polonais (de 4,1 % à 9,1 %) et russes (de 6,2 % à 9,6 %). À l’inverse, la part des acheteurs chinois s’est effondrée, passant de plus de 15 % à seulement 3,7 %.

« Les investisseurs d’Europe de l’Est, en particulier, cherchent à diversifier leurs actifs dans un environnement jugé stable, adossé au dollar américain », souligne Tom O’Sullivan, PDG de Realestate.com.kh. Autre enseignement : 61,1 % des acheteurs sont basés à l’étranger, signe que l’attrait pour la destination dépasse les seuls expatriés résidents.

Location : une demande structurée par les jeunes actifs et les expatriés

Sur le segment locatif, la tendance est tout aussi significative. Les Cambodgiens sont devenus le premier groupe de locataires (13,8 %), devant les Américains (10,6 %), les Chinois (9,8 %) et les Français (9 %). Ce chiffre illustre une transformation sociale : la classe moyenne locale, en plein essor, privilégie de plus en plus le confort des résidences modernes avec services, en lieu et place des habitations traditionnelles.

Les appartements d’une chambre (one-bedroom) dominent très largement la demande, tant à l’achat (61 % des parts) qu’à la location (72 %). Ils constituent le produit d’entrée de gamme favori, offrant un bon compromis entre prix d’acquisition, facilité de gestion locative et rendement. Les trois-pièces, en revanche, sont rares et très recherchées par les familles expatriées, créant un déséquilibre entre l’offre et la demande dans les quartiers centraux.

Une nouvelle donne pour les promoteurs et les investisseurs

Face à ces évolutions, les promoteurs adaptent leurs stratégies. Le rapport identifie plusieurs tendances clés :

• Des aménagements repensés : au-delà des piscines et salles de sport, les nouveaux projets intègrent des espaces de coworking, salles de sport spécialisées, murs d’escalade, ou encore jardins partagés.

• Des plans de paiement flexibles : certains promoteurs proposent désormais que 50 % du prix ne soit exigible qu’à la livraison, réduisant le risque pour l’acheteur en phase de construction.

• Une montée en gamme mesurée : après des années d’hyper concentration sur l’entrée et le milieu de gamme, quelques projets haut de gamme et des « branded residences » (en partenariat avec des enseignes hôtelières internationales) refont surface.

Par ailleurs, un marché secondaire se structure progressivement. Les premiers acquéreurs de projets livrés il y a trois à cinq ans commencent à revendre, offrant des opportunités à prix compétitifs, sans risque de chantier.

Fiscalité et cadre légal : un environnement stabilisé

Le guide 2026 rappelle les principaux éléments fiscaux qui encadrent l’investissement locatif et la revente. La taxe annuelle sur la propriété immobilière (TOIP) est fixée à 0,1 % de la valeur du bien (après un abattement de 25 000 dollars). Les droits de mutation lors de l’achat s’élèvent à 4 % de la valeur du bien.

Le régime fiscal des locations différencie les résidents (10 % sur les loyers bruts) des non-résidents (14 %). Enfin, la taxe sur les plus-values (CGT) au taux de 20 % sur le profit réalisé, initialement prévue, a été reportée jusqu’à fin 2026, offrant un sursis aux vendeurs potentiels.

L’acquisition par un étranger reste encadrée par la loi sur la copropriété (Strata Title) de 2010, qui permet une pleine propriété en nom propre pour les étages, à l’exception du rez-de-chaussée. Pour les terrains, les solutions de trust (fiducie) se sont considérablement développées : le nombre de trusts enregistrés est passé de 17 en 2021 à plus de 1 700 en 2025, avec des actifs cumulés dépassant les 2,46 milliards de dollars.

Perspectives 2026-2027 : entre correction et maturité

Le marché cambodgien du condominium n’est plus celui de la croissance effrénée des années 2010. Il entre dans une phase de maturité où la qualité, la transparence et la fiabilité des promoteurs priment. Les 64 000 unités existantes dans tout le pays devraient continuer à être absorbées, avec une accélération attendue sur les projets de qualité situés dans les districts centraux de Phnom Penh (BKK1, Tonle Bassac, Toul Tom Poung) et sur les zones côtières structurées de Sihanoukville.

Pour les investisseurs européens, en quête de diversification géographique dans un environnement dollarisé et à l’abri des grandes fluctuations monétaires régionales, le Cambodge conserve des atouts majeurs : des prix d’entrée encore accessibles, un cadre juridique en consolidation, et une demande locative portée par une population jeune et une urbanisation croissante. Reste à choisir le bon promoteur, le bon emplacement, et à s’entourer de conseils locaux aguerris.