mercredi, juillet 26, 2017

Cambodge - Magazine : Le Développement Côtier Au Cambodge

Nous partagerons cette semaine une série d'articles de la version papier du magazine Cambodge Mag, le titre phare de la presse francophone locale. Pour ceux qui n'ont pas eu la chance d'avoir un exemplaire papier, il est à présent possible de consulter l'intégralité du contenu de la version papier Cambodge Mag, en PDF, et en suivant le lien ici...

Dossier : Le développement côtier au Cambodge

Phnom Penh et ses alentours restent  la première destination touristique du royaume suivis d’Angkor Wat, des régions côtières et des zones d’éco-tourisme. Avec une progression légèrement supérieure à 5% entre 2015 et 2016, la destination côtière connait une croissance de sa fréquentation supérieure à celle de la cité des temples (+3,8 % seulement). Nouvel eldorado, région du prochain boom économique, zone d’avenir…les qualificatifs ne manquent pas concernant les opportunités vers les villes côtières dont la popularité s’accroit aussi chez les touristes locaux. Les projets et initiatives ne manquent pas non plus, les prévisions statistiques sont encourageantes… autorités, chambres consulaires et investisseurs privés se concertent régulièrement. Cela sera-t-il suffisant  pour un développement maîtrisé ? Tour d’horizon des projets et paradoxes d’une région très convoitée :

Le littoral de Kep
Kep et Kampot
Kep et Kampot semblent encore peu soumises aux pressions des promoteurs immobiliers et des investisseurs. Provinces du bord de mer (Golfe de Thaïlande )qui furent autrefois les villégiatures privilégiées du roi Sihanouk et des français aisés du protectorat, elles dévoilent  aussi un potentiel de développement touristique non négligeable avec, en plus de l’exotisme du bord de mer et des iles environnantes, quelques attractions  intéressantes telles le temple de Phnom Chhgnok qui date du 6éme siècle, les caves de Phnom Kampong Trach, le parc naturel de Kep Thmey, le marché aux crabes de Kep, la station du Bokor, les cascades de Prek Thnout, les vieilles maisons coloniales et bien d’autres encore pour les amoureux de la nature et de l’ambiance familiale de petite station balnéaire encore épargnée par le tourisme de masse. L’investissement majeur de ces dernières années reste le fameux Thansur Bokor Highland Resort, développé par le groupe Sokha, qui entendait tirer profit de la proximité du vieux casino et de la nature environnante tout en proposant un hébergement « de classe internationale ». Las, les études de chalandise ont dû être effectuées à la hâte car si l’hôtel fonctionne, la fréquentation semble être en-dessous des espérances.

Nouveau Kampot
Aujourd’hui, conscients du potentiel de cette région, les agents immobiliers achètent du terrain, subdivisent et appellent les investisseurs potentiels à profiter dès maintenant de cette opportunité pour développer des projets d’hôtels de petite et moyenne taille arguant de l’amélioration de la connectivité, de l’attrait de la région et du prix encore abordable des terrains. La province de Kampot, devrait être transformée en un port touristique avec la construction d'un terminal de ferry d’un montant de  dix-huit millions de dollars, financé par la Banque asiatique de développement (BAD). Soy Sinol, directeur du département de tourisme de Kampot, avait annoncé en début d’année que l'étude de faisabilité et les plans de construction du port maritime proposé étaient achevés et que le port, avec le terminal du ferry, seraient terminés d'ici fin 2018. Selon le rapport de la BAD le terminal du ferry de Kampot, situé dans le district de Tek Chhou de Kampot, devrait desservir 360 000 touristes internationaux et locaux dès 2018 et 442 000 en 2022. « Le développement de cette jetée de passagers soutiendra une augmentation du tourisme dans les zones côtières du sud et aidera à établir une nouvelle passerelle entre le sud du Cambodge, le Vietnam et d'autres destinations dans le golfe de Thaïlande », annonce  Eric Sidgwick, directeur de la BAD Cambodge. Il déclare également que le Département du Tourisme de Kampot travaille avec les ministères compétents pour aider à développer un complexe touristique sur  deux cent hectares de terres dans la province. La nouvelle zone touristique s'appellera « Kampot Thmey – Nouveau Kampot » et, elle sera reliée au nouveau port touristique, avec un accès facilité à la ville de Kampot. 

Projet gargantuesque
C’est en février de cette année que le directeur commercial du groupe Pallas, Chheang Sophanna, avait quelque peu défrayé la chronique en annonçant le lancement d’un gigantesque projet touristique de 23,2 milliards de dollars US dans la zone côtière de Kampot et Kep. L’autorisation pour ce projet avait été donnée par le gouvernement  fin 2016. Pallas Group est une société internationale, basée à Dubaï dans les Emirats Arables, projetant d’occuper une superficie totale de 4 158 hectares à Kampot et 144 hectares de terrain à Kep, dans les communes de Chum Kreal et Trapangosangke, dans le district de Tek Chhou, situé à cheval entre Kampot et Kep. 

Le projet de Phallas tel qu’il apparaît sur sa brochure de présentation
La société, qui projette d’œuvrer également dans la production cinématographique et le conseil en investissement, cherche aussi à lancer un projet similaire en Thaïlande et au Vietnam. Phallas annonce un programme d’envergure internationale qui transformerait cette zone côtière en une petite côte d’Azur. La French Riviera Marina”, c’est ainsi que Mme Siriluck Choochart, présidente du groupe Pallas dénomme le projet, entend offrir un parc marin sécurisé avec des résidences privées, des hôtels, des appartements, une piscine, une plage artificielle, une côte privée, un parcours de golf, un port, des boutiques, des loisirs et bien d'autres commodités propres à recréer l’ambiance de côte d’Azur qui semble animer les promoteurs de Dubaï et leurs représentants au Cambodge. Siriluck déclarait aussi que le projet créerait plus de 50000 emplois après la construction, et des milliers d'autres après l'achèvement du projet. Toutefois, ce projet gargantuesque avait soulevé quelques remous dans la presse locale en raison du flou concernant les investisseurs et de la présence du magnat du bois Trey Pheap. Il semble aussi que le groupe Phallas n’ait dans son portefeuille que des projets et aucune réalisation concrète et que le démarrage des travaux n’ait pas encore eu lieu, ce qui laisse planer quelques interrogations.

French Touch
Plus raisonnable et plus soucieux d’allier qualité et développement, le groupe Maads a choisi d’investir à Sihanoukville, et aussi dans cette région avec l’Ancienne Halle aux Poissons de Kampot.  « Alors qu’on constate de sérieux efforts officiels pour protéger le littoral immédiat, note Alexis de Suremain, Français fondateur du groupe de management et communication hôtelier Maads, la municipalité de Kampot semble moins sollicitée par les promoteurs immobiliers. 

L’Ancienne Halle aux Poissons de Kampot
A notre modeste niveau, notre contribution est d’encourager, d’accompagner et de réaliser des développements ou réhabilitations qui se distinguent par leur qualité architecturale, leur respect du contexte naturel et leur intégration dans des infrastructures touristiques de qualité ». Dans cette démarche, MAADS ne pouvait que croiser la route d’architectes et entrepreneurs qui ont compris l’importance de s’inscrire dans l´urbanisation accélérée de la côte cambodgienne tout en affirmant la spécificité culturelle du pays. L’architecte Yvon Chalm, est à l’origine de plusieurs réalisations de la zone côtière qui reprennent la tradition et l’esthétique du mouvement « Nouveau Khmer » sans renoncer aux impératifs du confort moderne ni aux ressources de matériaux innovants. Avec sa jeune équipe de professionnels khmers et internationaux, On lui doit ainsi la prouesse architecturale de la « résurrection » de l’Ancienne Halle aux Poissons de Kampot, qui est devenu aujourd’hui un restaurant couru et une destination en soi pour les visiteurs de passage dans la région. Si la physionomie de Kampot risque de changer au bénéfice d’une desserte plus efficace, Kep n’a pas beaucoup changé en dehors de l’aménagement de la station du Bokor. Pour la grande dame de Sihanoukville, c’est une autre histoire.

Sihanoukville
C’est au milieu des années 1964 que la décision fut prise d’établir un port en eaux profondes à Kampong Som pour développer le commerce maritime alors principalement axé sur le Mékong. La ville fut baptisée Sihanoukville en l’honneur du Roi-père et de son combat pour l’indépendance du royaume.   Une décennie plus tard, Sihanoukville devenait un important poste de transit destiné aux forces américaines en guerre contre  le  Vietnam. Au milieu des années 1970, Sihanoukville elle-même fut attaquée et subit de lourdes pertes après la capture du Mayaguez SS, un porte-conteneur américain, par les troupes Khmers rouges.  Aujourd'hui, la province présente le visage presque paisible d’une destination côtière de plus en plus prisée par les touristes locaux et internationaux. Sihanoukville présente de nombreux atouts en termes de développement touristique mais aussi industriel. La province est déjà considérée comme le prochain eldorado du royaume par les investisseurs classiques et les promoteurs touristiques.

Ochheuteal, parmi les plages les plus populaires de Sihanoukville
Atouts
Sihanoukville est aujourd’hui le deuxième pôle industriel du pays après Phnom Penh et le gouvernement a largement encouragé la création et le développement d’industries locales avec l’ouverture d’une zone économique spéciale en 2012, démarche logique qui permet aux industriels, principalement des manufacturiers du textile, de bénéficier quasiment sur site des facilités d’export par voie maritime. La capacité de la zone économique spéciale devrait doubler d’ici 2020 et accueillir 300 entreprises. La province sera également prochainement l’un des principaux fournisseurs d’électricité du pays avec trois centrales dont l’une est déjà opérationnelle. Mais l’attrait majeur de la province réside aussi dans son énorme potentiel touristique. Avec ses plages de sable fin, ses iles paradisiaques, ses cascades et ses parcs naturels, Sihanoukville n’échappe pas aux convoitises des professionnels du tourisme qui voient là l’opportunité de créer une zone d’attraction touristique susceptible de concurrencer les destinations thaïlandaises ou vietnamiennes avec un petit avantage : la province semble épargnée par les catastrophes naturelles et n’a jamais connu de Tsunami ou de typhons meurtriers comme ses voisins.

Tendances
Alors principalement orientée vers la clientèle de backpackers, ravis de pouvoir trouver une destination exotique et attractive avec ses bungalows et bars rudimentaires du bord de mer, depuis la fin des années 1990, Sihanoukville est devenue très rapidement populaire auprès de la clientèle locale et des touristes internationaux, une tendance qui a provoqué  en très peu de temps la construction de maisons d’hôtes, d’hôtels de bon standing et de cinq étoiles. Cela a également amené  les autorités à réagir en prenant des mesures pour réaménager les fronts de mer des plages d’Ochheuteal et Serendipity. 

Projets
Avec une croissance de la fréquentation touristique à deux chiffres depuis 2011 et un nombre d’hôtels qui a quasiment doublé depuis 2015, la province de Sihanoukville s’oriente alors vers la construction d’hôtels et d'ensemble de résidences secondaires, des initiatives motivées pour partie par les demandes de la clientèle chinoise. Des centaines de millions de dollars US d'investissement ont atterri à Sihanoukville ces cinq dernières années, des initiatives largement orientées vers des complexes intégrés, incluant casinos, un divertissement très populaire pour la clientèle chinoise, quinze casinos opèrent à Sihanoukville et cinq autres devraient ouvrir prochainement. La  province côtière attire aussi des initiatives privées axées sur le tourisme de luxe (Iles). Un Français, Etienne Chenevier est partenaire du groupe Citystar private Equity Asia, qui a choisi d’investir dans un hôtel de luxe sur une île de la province. Il explique les motivations du groupeet avance également la nécessité d’un développement maitrisé : « Sihanoukville a un potentiel de développement immobilier énorme, le marché est loin d'être saturé et nous ne sommes qu'au début de l'histoire », avance Etienne Chenevier, rappelant que ce sera le premier établissement cinq étoiles qui ouvrira prochainement : l'Alila Villas Koh Russey.  Ce projet d’hôtel de luxe est situé sur l'île vierge de Koh Russey . « Cet établissement occupera un emplacement exclusif de 25 hectares, niché entre le cap occidental et une belle plage de deux kilomètres au sud de l'île, offrant des vues magnifiques, un accès exclusif à la plage et une intimité absolue pour ses futurs résidents et invités », indique le Français.

Le Projet Alila Villas Koh Russey
S'il entend promouvoir un type de tourisme de luxe respectueux de l'environnement et susceptible d'attirer une clientèle habituée aux grandes marques de l'industrie, et donc très exigeante, Etienne Chenevier n'a pas manqué de souligner qu'il a pris le risque d'investir alors que de nombreux obstacles se dressent quant à un développement harmonieux des projets sérieux et inscrits dans une perspective de développement durable, sur la côte et dans les îles. Si Sihanoukville bénéficie à présent d'une connectivité routière bien meilleure que par le passé, l’accès de la côte par la route reste assez dangereux. Si la province jouit à présent d'une desserte aérienne internationale convenable, la capitale Phnom Penh n'a pas de ligne directe vers Sihanoukville et cela obère, selon l'investisseur, les possibilités pour les résidents aisés de la capitale de se rendre régulièrement ou d'investir vers cette destination pour l'achat de résidences secondaires par exemple.

D’autres grands projets ont démarré, à Ream, une partie un peu moins connue de la province de Sihanoukville, une concession d'environ 3 300 hectares est actuellement développée par Yeejia Tourism Development Co Ltd en partenariat avec une douzaine d’entreprises chinoises. A ce jour, près de quinze accords ont été signés pour des parcelles de terrain, avec le projet de construire une zone d'accueil intégrée avec des terrains de golf, des hôtels de luxe, et des activités d'éco-tourisme. Une jetée suffisamment solide et qui pourrait soutenir les navires de croisière est également prévue  afin d’accueillir des navires de croisière en provenance de Chine et de Hong Kong. L’homme d’affaires Kith Meng (Royal Group) a envoyé ses bulldozers sur l’ile paradisiaque de  Koh Rong pour construire l’hôtel de luxe Royal Sands Koh Rong, un cinq étoiles construit en partenariat avec des investisseurs suisses.  Six Senses Krabey Island, un autre cinq étoiles en construction devrait ouvrir ses portes cette année…la tendance ne fléchit pas.  Sihanoukville attire de plus en plus  investisseurs et, il ne se passe pas une semaine sans que la presse locale ne se fasse l’écho d’un nouvel investissement dans la région. Aux dernières nouvelles, le patron du site Alibaba aurait acheté quelques parcelles d’Otres Beach pour un développement immobilier, entraînant même une soudaine hausse du prix des terrains… 

French Touch II
Dans un esprit différent, Alexis de Suremain (MAADS), également investisseur à Sihanoukville, explique la démarche du groupe : « la planification urbaine est plus que jamais balbutiante à Sihanoukville. Là aussi, nous nous inscrivons    dans le respect du contexte naturel et l’intégration de projets avec des infrastructures de qualité Ce sont ces principes qui guident notamment la campagne de rénovation et d´expansion que le groupe Dara Hotels a entrepris, avec MAADS pour le bénéfice de la ‘’Grande Dame’’ de Sihanoukville, avec l’emblématique hôtel Independence, un joyau d’optimisme de l’âge d’or du Cambodge,serti dans l’un des derniers grands espaces de flore tropicale préservée au bord de la côte. Plus que jamais, les nouvelles générations khmères éprouvent une vraie fierté en venant se promener sur la plage et autour de ces bâtiments qui appartiennent à leur héritage culturel », déclare-t-il.

L’emblématique hôtel Independence, un joyau d’optimisme de l’âge d’or du Cambodge
Condos
D’Seaview, Sunshine Bay, Blue Bay Condominium, Royal Bayview Condominium, The Scarlett et Blue Sky Tower. Meanwhile sont autant de projet de condominiums actuellement en construction et toujours destinés à capter la clientèle chinoise. En effet, une enquête effectuée par le magazine spécialisé Juwai (Chine) indiquait que 57% des touristes chinois qui voyageaient étaient prêts à investir dans une résidence secondaire dans l’un des pays visités. 

Vue depuis le projet de condominiums D’Sea View à Sihanoukville
D’après une étude réalisée par l’agent immobilier Knight Frank, 25 500 unités devraient être disponibles d’ici 2020 faisant ainsi de Sihanoukville la deuxième destination pour ce type de résidences derrière Phnom Penh et ses environs.

Précautions
Pléthore de projets et obstacles et risques liés au développement rapide de la zone côtière ont amené les officiels du gouvernement et les professionnels du secteur à se réunir régulièrement sous l’impulsion d’Eurocham qui a fait du développement de cette région l’un de ses principaux chevaux de bataille. Deux grands forums ont été organisés en 2016 et 2017 au cours desquels l’ensemble des problématiques : encadrement légal, pollution et traitement des déchets, approvisionnement en eau pour les iles, planification urbaine, connectivité, desserte aérienne, manque de main d'œuvre qualifiée et besoins urgents de formation, ont été évoqués, débattus, et feront l’objet de la publication d’un document à destination du gouvernement pour aider à aller dans le sens d’un développement harmonieux, équitable et maitrisé. « Je crois que la démarche de proposer un cadre de développement plus rigoureux, et susceptible de participer à un développement touristique et donc économique, est essentiel », indique Arnaud Darc, le Président d’Eurocham. « Un cadre juridique bien pensé, qui tient compte de toutes les spécificités de la région, doit être amélioré et mis en application rapidement. Imaginez-vous en train de construire un resort de luxe au bord de mer et voir ensuite les bulldozers arriver pour construire des tours en face de vos bungalows…non…c’est ce type de mésaventure que nous voulons éviter. Les mesures que nous souhaitons voire mises  en place pour garantir un développement touristique de façon pérenne et harmonieuse devront être appliquées pour tous les projets de construction quel que soit l’origine des investisseurs. La destination côtière est très intéressante économiquement. A l’inverse des temples qu’on ne visite qu’une fois en général, sur des séjours plutôt courts, la plage est un endroit où l’on revient régulièrement, et pour des séjours plus longs », explique-t-il.

La région côtière du Cambodge deviendra-t-elle la nouvelle destination balnéaire privilégiée en Asie du Sud-est ? Les conditions géographiques et économiques sont réunies, les volontés sont là, les projets ont commencé à voir le jour ; les risques de dérapage existent mais  tant du côté du gouvernement que des investisseurs, mais  il semble y avoir la volonté d’adopter une attitude commune pour un développement maîtrisé et équitable, peut-être la clé de l’avenir de ce littoral cambodgien devenu si populaire et si convoité  en si peu de temps.
Texte : Christophe Gargiulo  
Contributeur : Panha Huysmans
Illustrations : Christophe Gargiulo – Bruce dv/DaraIndependence – Realestate.com.kh - JF Périgois -  Citystar private Equity Asia

Pays/territoire : Cambodia
Enregistrer un commentaire