dimanche, décembre 18, 2016

Sihanoukville: la prochaine ville du boom immobilier au Cambodge ?

Avec Phnom Penh montrant des signes de saturation dans le marché de développement immobilier haut de gamme, les développeurs et les investisseurs se tournent à présent vers la ville côtière Sihanoukville. Entretien avec Ross Wheble, directeur pays pour la société Knight Frank Cambodia, au sujet des facteurs qui stimulent la croissance actuelle de Sihanoukville.

Comment le développement infrastructurel de Sihanoukville nourrit-il l'immobilier et le développement immobilier?
L'un des principaux moteurs du développement immobilier et de l'investissement dans le monde est l'infrastructure. Quelques développements récents dans le domaine de l'infrastructure stimulent la confiance des investisseurs dans le sud du Cambodge. Selon diverses sources, l'aéroport de Sihanoukville devrait devenir le plus grand aéroport du Cambodge. Cela signifie de plus en plus de compagnies aériennes régionales qui desservent directement Sihanoukville à partir de destinations internationales. Grand Union Group, le développeur de Dara Sakor à Koh Kong, a également récemment reçu la permission de construire un autre aéroport. Bien que ce ne soit pas directement à Sihanoukville, cela représente encore un point d'accès non loin de la ville.

Le projet immobilier D’Seaview
Le projet immobilier D’Seaview
Jusqu'à tout récemment, les compagnies aériennes étaient réticentes à offrir des vols directs sur Sihanoukville jusqu'à ce qu'un nombre minimum de chambres d'hôtel soient disponibles. Cela favorisait des promoteurs qui ne construisaient pas et des hôteliers moroses à Sihanoukville alors que les compagnies aériennes ne livraient pas de passagers. Cette impasse a paralysé les investissements hôteliers et aériens observés ces dernières années. Par contre, aujourd'hui, on observe un frémissement dans le secteur. Par exemple, Alila, co-fondé par l'ancien conseiller financier d'Aman Resorts, un groupe d'hôtellerie haut de gamme opérant dans plus de vingt pays, lancera un nouvel hôtel  cinq étoiles sur une île au large de Sihanoukville. Six Senses Krabey Island, opération menée par un opérateur thaïlandais, est aussi prévue pour ouvrir en 2017. Cette tendance semble se poursuivre.

La zone économique spéciale de Sihanoukville (SSEZ), qui est déjà la plus grande ZES du Cambodge, a annoncé son intention de doubler sa capacité et d'ouvrir 300 usines d'ici 2020. De nouveaux vols de la Chine continentale à Sihanoukville ont également été inaugurés récemment pour desservir la SEZ. Les expansions continues du port en mer profonde réduisent également les coûts de transport pour les industriels basés à Sihanoukville. Une autre SEZ à Sihanouk, Steung Hav SEZ, a également obtenu une licence pour construire un deuxième port en mer profonde dans les années à venir. Une nouvelle route de Phnom Penh à Sihanoukville a également été prévue et devrait être achevée par un entrepreneur chinois d'ici 2020. Cela constitue une amélioration clé pour la logistique entre les usines de Phnom Penh et Sihanoukville, mais aussi pour le dynamisme du tourisme local et régional.

Ross Wheble, directeur pays pour la société Knight Frank Cambodia
Ross Wheble, directeur pays pour la société Knight Frank Cambodia
Comment le plan de développement côtier du gouvernement s'intègre-t-il dans ce cadre ?
Parallèlement aux investissements privés, le gouvernement élabore un plan directeur pour le développement côtier, dont certains éléments sont actuellement appliqués activement en matière de protection et de préservation de l'environnement tels que les façades de plage et les mangroves. Bien que ces changements nuisent à certaines petites entreprises, en particulier sur la plage d'Ochheuteal, à plus long terme, ces mesures semblent être sur la bonne voie pour préserver les actifs touristiques de la région. Une route côtière reliant Sihanoukville à Kampot et Kep a également été annoncée.

Quels grands projets de développement sont déjà en cours ? 
Il y a eu une poignée de grands développements à usage mixte lancé à Sihanoukville jusqu'à présent, et apparemment c'est le début d'un marché de condominiums à Sihanoukville qui devrait perdurer. Pour en nommer quelques-uns que nous connaissons : D'Seaview ; Sunshine Bay ; Blue Bay Condominium ; Royal Bayview Condominium ; Le Scarlett et Blue Sky Tower...Pendant ce temps, depuis le début de 2016, des centaines de millions de dollars d'investissement ont atterri sur Sihanoukville, des investissements principalement orientés vers des complexes intégrés visant le marché du jeu. Un grand nombre de licences de jeu ont été accordées. Cette soif de casinos est principalement alimentée par les investissements chinois.

Aussi, à Ream, une partie moins connue de la province de Sihanouk, une concession foncière d'environ 3 300 hectares est actuellement développée par le propriétaire local en collaboration avec des investisseurs étrangers. Jusqu'à présent, quinze accords avec des investisseurs ont été signés pour des parcelles de terrain, avec une vision à long terme pour la construction d'une zone d'accueil intégrée, incluant des terrains de golf, des hôtels de luxe, des aires de loisirs, des jeux et des activités orientées vers l'éco-tourisme. Un wharf qui pourrait soutenir les navires de croisière a également été prévu afin de recevoir des navires de croisière depuis la Chine et Hong Kong.

Qu'est-ce que cette nouvelle concentration sur la province de Sihanouk peut vous faire dire sur l'état du marché immobilier de Phnom Penh ?
En regardant le nombre total de condominiums par rapport à la taille de la population, il n'y a pas de surproduction. Cependant, il y a une offre excédentaire dans le segment haut de gamme du marché et nous voyons maintenant un changement vers le lancement de projets de copropriété plus abordables à Phnom Penh ciblant le marché intérieur. Compte tenu du pouvoir d'achat et des préférences du marché local, la grande majorité de la demande de location de ces condominiums haut de gamme proviendra de la communauté expatriée résidant au Cambodge ; D'où la probabilité d'une pression à la baisse sur les loyers proposés une fois les projets achevés au cours des prochaines années.

Sihanoukville représente une proposition différente, il existe différents principes fondamentaux en jeu : le tourisme est une forte attraction pour les étrangers et les habitants, mais en même temps, il y a une forte concentration économique dans la ville, avec de nombreuses entreprises internationales en place ici. Cette population d'étrangers comparativement riches, en plus d'une augmentation significative des arrivées de touristes qui devrait se poursuivre dans un avenir prévisible, suggère qu'il existe un marché de location dormant à Sihanoukville qui a attiré l'attention des développeurs et des investisseurs.

Pourquoi pas Siem Reap?
En comparaison avec Siem Reap, Sihanoukville offre un meilleur potentiel à long terme. Oui, Siem Reap aura toujours le tourisme.... Mais Siem Reap attire les visiteurs en raison du site d'Angkor Wat, une fois que les touristes internationaux ont vu cette merveille, ils sont peu susceptibles de revenir. Les destinations de villégiature côtières, si elles sont bien développées, encouragent la visite répétée des touristes qui reviennent d'année en année. D'autres facteurs à considérer sont les réserves de pétrole et de gaz offshore dans la région, pas encore économiquement viables, mais qui conduiront la croissance de Sihanoukville à long terme une fois l'extraction commencée.
Par James Whitehead, avec l'aimable collaboration de Realestate.com.kh

Pays/territoire : Krong Preah Sihanouk, Cambodia
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